Grundsätzliches zur Zwangsvollstreckung

Solche Zwangsversteigerungen sind öffentlich, so dass jeder als Bieter auftreten kann, der volljährig und somit voll geschäftsfähig ist und sich mit einem Personalausweis ausweisen kann. Zu beachten ist, dass die Gläubiger häufig eine Sicherheit von zehn Prozent hinterlegt haben wollen, die ein Bieter zum Beispiel als Verrechnungsscheck oder in Form einer Bankbürgschaft leisten kann. Laut dem Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) wird das jeweils für das entsprechende Grundstück zuständige Amtsgericht zum Vollstreckungsgericht und führt die Zwangsversteigerung durch. Dazu gehört auch, dass das Stattfinden einer Zwangsversteigerung spätestens sechs Wochen vor dem Termin bekanntgegeben wird, was auf verschiedenen Wegen erfolgt, wie zum Beispiel durch das Amtsblatt des jeweiligen Gerichtsbezirks oder auch in verschiedenen Portalen im Internet. Hier sollte man sich auf jeden Fall informieren, wenn man günstig eine Immobilie erwerben möchte. Das ist aber nicht garantiert und hängt vor allem auch immer davon ab wie viele Bieter an einer solchen Zwangsversteigerung der Immobilie/n teilnehmen. Je mehr Interesse an der Immobilie haben und je größer der Wunsch ist, den Zuschlag zu erhalten, desto höher fällt der Preis aus, der dann auch den marktüblichen Preisen entsprechen oder diese sogar übertreffen kann.

Der Ablauf der Zwangsversteigerung

Beim Versteigerungstermin verkündet der Rechtspfleger des Vollstreckungsgerichtes die wichtigen Daten zu dem zu versteigernden Objekt. Hierzu gehören der ermittelte Verkehrswert, das festgelegte Mindestgebot sowie die bestehenden Einträge im Grundbuch. Daraufhin wird die Zwangsvollstreckung eröffnet, welche eine Mindestzeit von 30 Minuten betragen muss. Die Bieter können nun ihre Gebote mündlich abgeben und die Versteigerung dauert dann im Normalfall so lange, bis ein Höchstgebot erreicht wird, das nach dreimaliger Verkündung durch den Rechtspfleger nicht mehr überboten wird. Der Höchstbietende erhält dann den Zuschlag und wird zum neuen Eigentümer der Immobilie, wobei allerdings Ausnahmen zu beachten sind. Zum einen kann der Gläubiger bei nicht zufriedenstellenden Geboten die einstweilige Einstellung der Versteigerung verlangen. Werden keine 70 Prozent des Verkehrswerts erreicht, darf der Gläubiger auch den Antrag auf einen zweiten Termin stellen. Liegt das höchste Gebot sogar unter 50 Prozent, muss das Gericht den Zuschlag verweigern. In einem zweiten Versteigerungstermin werden diese Grenzen allerdings keine Rolle mehr spielen.

Wichtige Fakten für den Bieter

Neben der schon angesprochenen Sicherheit, die Gläubiger häufig von Bietern verlangen gibt es weitere Punkte, die wichtig sind für den Bieter, um gut vorbereitet in eine Zwangsversteigerung zu starten.

Im Vorfeld sollte man sich über die Immobilie informieren, um nicht die berühmte Katze im Sack zu kaufen. Hierbei sollte man auf jeden Fall in das offizielle Wertgutachten blicken, dabei aber auch immer schauen, wie alt es ist. Gerade wenn sich Zwangsversteigerungen durch Folgetermine hinauszögern, kann sich der Zustand des Hauses durchaus negativ verändert haben.

Man sollte selber einmal am Haus vorbeischauen und je nachdem auch Kontakt mit Besitzern oder Mietern aufnehmen, um möglicherweise mehr Informationen zu erhalten als das Wertgutachten einem bieten kann.

Auch sollte man sich immer ein Maximalgebot überlegen, um nicht plötzlich im Eifer des Gefechts mehr zu bieten als das Haus wert ist oder man sich leisten kann. Hier sollte man auch im Vorfeld schon berechnen, wie hoch der Preis denn sein darf, ohne sich in finanzielle Schwierigkeiten zu begeben. Zu beachten sind auch die entstehenden Kosten, bei denen Kosten für die Zwangsversteigerung in Höhe von ca. 1 % des Versteigerungsbetrages als auch 4 % Zinsen auf den Versteigerungspreis für die Zeit von der Ersteigerung bis zum Verteilungstermin anfallen.