Rund um die Immobilie | FAQ
FAQ – Antworten auf häufige Fragen
- Rund um die Objektbesichtigung
- Rund um das Gutachten
- Rund um das Bewertungsverfahren
- Wichtige Faktoren bei der Immobilienbewertung
- Verkauf und Kauf einer Immobilie
- Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer
- Sonstiges
Rund um die Objektbesichtigung
Je nach Größe Ihrer Immobilie benötigen wir ca. eine bis eineinhalb Stunden für eine Objektbesichtigung. Gerne führen wir Ihre Besichtigung auch an Sonn- oder Feiertagen durch, selbstverständlich ohne Aufpreis für Sie. Vereinbaren Sie einfach einen Termin, wir richten uns nach Ihren Zeitplänen.
Wir schauen uns die gesamte Immobilie an. Dazu gehören neben einem Rundgang durch die Immobilie auch eine Besichtigung von außen sowie eine Betrachtung des Umfeldes der Immobilie.
Die Anfahrt ist bundesweit inklusive. Für die Besichtigung vereinbaren wir einen Festpreis im Vorfeld – böse Überraschungen erleben Sie mit uns daher nicht.
Je nach Größe Ihrer Immobilie benötigen wir ca. eine bis eineinhalb Stunden für eine Objektbesichtigung. Gerne führen wir Ihre Besichtigung auch an Sonn- oder Feiertagen durch, selbstverständlich ohne Aufpreis für Sie. Vereinbaren Sie einfach einen Termin, wir richten uns nach Ihren Zeitplänen.
Rund um das Gutachten
Nach dem ein- bis eineinhalbstündigen Ortstermin erfolgt die Gutachtenerstellung. In der Regel benötigen wir hierfür, wenn alle Unterlagen vorliegen, eine Woche. Das Gutachten wird per E-Mail und Post versandt. Sie verfügen über das Gutachten somit in Dateiform und als ausgedruckte Version und können nach Belieben damit arbeiten.
Je nach Objekt und Aufgabenstellung werden unterschiedliche Unterlagen benötigt. Als Beispiel: Für ein Einfamilienhaus benötigen wir den Grundbuchauszug, die Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung. Für eine Eigentumswohnung zusätzlich noch die Teilungserklärung.
Sprechen Sie uns vor der Besichtigung an, dann erläutern wir Ihnen, welche Unterlagen wir in Ihrem Fall benötigen. Gerne übersenden wir Ihnen vor der Besichtigung eine Liste mit den Unterlagen, die wir für die Erstellung des Gutachtens benötigen.
Die Anfahrt ist bundesweit inklusive. Für die Besichtigung vereinbaren wir einen Festpreis im VoEin Immobiliengutachten ist immer gleich aufgebaut. Es wird mit einer Einleitung begonnen, hier wird der Auftrag beschrieben und der Umfang des Auftrages erläutert. Es folgt eine Standortangabe des Objekts mit der genauen Adresse. Im nächsten Abschnitt wird das Objekt, für das ein Wert ermittelt werden soll, beschrieben. Es wird Bezug auf das Grundstück und das Gebäude genommen. Im nächsten Schritt erfolgt die eigentliche Wertermittlung. Zunächst wird definiert, was eine Immobilienwertermittlung ist und welche Wertermittlungsverfahren es gibt. Im Anschluss daran wird das gewählte Bewertungsverfahren genannt. In den nächsten Abschnitten wird Bezug auf den Bodenrichtwert und Besonderheiten des Objektes genommen. Es folgt die Definition und Auswahl des Bewertungsverfahrens und die Berechnung des Sachwertes oder Ertragswertes der Immobilie. Bevor der Verkehrswert ermittelt wird, wird noch auf besondere grundstücksspezifische Gegebenheiten eingegangen. Am Ende eines Gutachtens finden Sie Bilder des Objekts.rfeld – böse Überraschungen erleben Sie mit uns daher nicht.
Rund um das Bewertungsverfahren
Durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) werden in Deutschland drei Bewertungsverfahren unterschieden. Neben dem Sachwertverfahren gibt es das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren. Das „beste“ Verfahren gibt es hierbei nicht. Jedes Verfahren ist für eine bestimmte Art von Immobilien anwendbar.
In Deutschland herrscht die Bürokratie und so überlässt der Gesetzgeber kaum etwas dem Zufall. Die „Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken“, kurz ImmoWertV ist Grundlage für die Durchführung von Immobilienbewertungen. Im Titel ist zwar nur die Rede von „Grundstücken“, doch ist selbstverständlich auch die Bewertung von Immobilien in der Verordnung geregelt. Ein Gebäude ohne Grundstück zu kaufen, ist zwar durchaus möglich, aber eben nicht der Regelfall. Da alle Gerichte, Gutachter und Sachverständige an die ImmoWertV gebunden sind, sind alle Gutachten, die nach dieser Verordnung erstellt worden sind, vergleichbar und werden zu demselben Ergebnis für dasselbe Gebäude kommen.
Die §§ 13 und 14 ImmoWertV beschreiben das Vergleichswertverfahren. Das Vergleichswertverfahren basiert darauf, den Wert einer Immobilie durch einen Vergleich mit anderen Immobilien zu ermittelt. Das Ergebnis dieses Vergleichs ist der Verkehrswert Ihrer Immobilie. Dieses Verfahren eignet sich besonders in Großstädten, da dort viele Vergleichsobjekte vorhanden sind. In ländlichen Regionen kann durch die geringe Anzahl an Vergleichsobjekten ein ungenauer Verkehrswert entstehen. Zusätzlich zum Gebäudewert wird der Bodenrichtwert berücksichtigt. Dieser wird von den kommunalen Gutachterausschüssen festgelegt.
Das Sachwertverfahren wird durch die §§ 21 bis 23 ImmoWertV beschrieben. Das Sachwertverfahren eignet sich besonders für selbstgenutzte, nicht vermietete Immobilien. Das Sachwertverfahren zielt auf den tatsächlichen Wert der Immobilie ab. Hierfür werden mit Hilfe spezieller mathematischer Verfahren die Herstellungskosten eines Gebäudes berücksichtigt. Für jede Art und Ausstattung gibt es bestimmte Herstellungswerte, die für die Berechnung angenommen werden können. Abgezogen werden vom Herstellungswert die Wertminderungen wegen Altersabnutzung und hinzugerechnet wird der Bodenrichtwert.
Das Ertragswertverfahren nach §§ 17-20 ImmoWertV findet hauptsächlich bei vermieteten Objekten Anwendung, insbesondere bei Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien. Der Ertragswert einer Immobilie wird durch die erwarteten Erträge, der Restnutzungsdauer des Gebäudes und einem Liegenschaftszinssatz bestimmt. Hinzugerechnet wird dann der Bodenrichtwert. Eine Veränderung der Mieten und Pachten kann zu einer deutlichen Änderung des Ertragswertes führen.
Bestandteil des Sachwertverfahrens des und Ertragswertverfahrens ist der Bodenrichtwert. Vereinfacht ausgedrückt beschreibt der Bodenrichtwert den Preis pro Quadratmeter unbebauten Boden in einem räumlichen begrenzten Bereich. Die Ermittlung des Bodenrichtwerts ist in § 16 Abs. 1 ImmoWertV geregelt. Festgelegt wird der Bodenrichtwert in der Regel von kommunalen Gutachterausschüssen, die die Gebiete in sogenannte Bodenrichtwertzonen einteilen und für jede Zone einen Bodenrichtwert festsetzen.
Weicht etwas erheblich vom üblichen Standard ab, wird hierunter ein besonderes spezifisches Grundstücksmerkmal verstanden. Diese Merkmale können sowohl zu Zu-, aber auch Abschlägen des Grundstückswertes führen.
Für die Berechnung des Ertragswertes einer Immobilie muss der Bodenrichtwert mit dem Liegenschaftszinssatz multipliziert werden. Der Liegenschaftszinssatz hat damit direkten Einfluss auf den Ertragswert einer Immobilie. Bereits kleinste Änderungen am Zinssatz können große Änderungen auf den Ertragswert haben. Gesetzlich ist der Liegenschaftszinssatz nicht vorgeschrieben. Dieser Zinssatz unterliegt zu vielen Faktoren, um ihn gesetzlich festschreiben zu können. Er orientiert sich zum Beispiel an der allgemeinen Wirtschaftslage, der Lage am Kapitalmarkt sowie dem Grundstücksmarkt vor Ort. Um auf die örtlichen Gegebenheiten am besten eingehen zu können, wird der Liegenschaftszinssatz von den kommunalen Gutachterausschüssen festgelegt. Daher sollten in der Praxis immer diese Werte für den Liegenschaftszinssatz genutzt werden.
Die Gesamtnutzungsdauer einer Immobilie ist in erster Linie abhängig von der Bauart.
Hierfür gibt es je nach Immobilienart Richtwerte für die Nutzungsdauer. Selbstverständlich können die Richtwerte nur bei einer regelmäßigen Unterhaltung und ordnungsgemäßen Bewirtschaftung erreicht werden.
Der Ertragswert einer Immobilie wird maßgeblich von der Restnutzungsdauer dieser Immobilie bestimmt. Die Restnutzungsdauer ist der Zeitraum, den eine Immobilie noch genutzt werden kann, wenn sie ordnungsgemäß bewirtschaftet und unterhalten wird. Die Restnutzungsdauer ist abhängig von der Gebäudesubstanz, dem Gebäudezustand und der Nutzbarkeit.
Die Restnutzungsdauer beschreibt den Zeitraum, in dem die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und Unterhaltung noch genutzt werden können. Sie hängt von der Gebäudesubstanz, dem technischen Zustand und der wirtschaftlichen Nutzbarkeit ab.
Ein Wertgutachten eines Sachverständigen kann zwischen Kurz- und Verkehrswertgutachten unterschieden werden.
Ein Kurzgutachten ist speziell für den privaten Gebrauch geeignet und für diesen in den meisten Fällen vollkommen ausreichend. Ein Kurzgutachten kann als Grundlage für Kaufpreisverhandlungen im Falle eines Kaufes oder Verkaufes einer Immobilie genutzt werden. Ebenso kann mit einem Kurzgutachten die Wertbestimmung für die Gebäudeversicherung durchgeführt werden oder als Vorlage bei Banken oder Versicherungen zur Finanzierung des Gebäudes dienen.
Im Gegensatz zum Kurzgutachten ist ein Verkehrswertgutachten, oder auch Gerichtsgutachten oder Vollgutachten, entsprechend der gerichtlichen Anforderungen gefertigt und daher auch rechtlich bei Behörden und Ämtern anerkannt. Alle relevanten Daten werden bei einem Verkehrswertgutachten geprüft und notwendige Auskünfte bei Behörden und Ämtern eingeholt. Auch im Falle von Scheidungen, Schenkungen oder Erbschaftsangelegenheiten können Verkehrswertgutachten für Aufklärung sorgen. Ein Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB ist eine neutrale, unabhängige Immobilienbewertung.
Zu den Immobiliendokumenten zählen die Baugenehmigung und der Bauantrag und wenn möglich, alle weiteren Dokumente, die den Lebenslauf einer Immobilie widerspiegeln. Weitere nützliche Dokumente finden Sie im nächsten Abschnitt.
Da es zurzeit nicht zwingend erforderlich ist, dass die Bauaufsichtsbehörden alle Bauunterlagen archivieren, empfiehlt es sich, ein eigenes Gebäudedokument zuführen. In Berlin ist beispielsweise bereits jetzt die Pflicht zur Archivierung der Daten zum Gebäude auf die Bauherren übertragen worden.
Es empfiehlt sich daher, eine Art „Personalausweis und Lebenslauf“ Ihres Gebäudes vorweisen zu können. Aus diesem Ausweis sollte eine Aufstellung der Immobiliendaten und eine lückenlose Dokumentation hervorgehen. Wichtige Informationen lassen sich so schnell finden und belegen. Eine solche Dokumentation sollte im Wesentlichen folgende Daten enthalten:
Diese Unterlagen können Sie für alle Immobilienangelegenheiten bei Versicherungen, Banken, Ämtern, Notaren, Rechtsanwälten, in Scheidungsfällen oder Erbstreitigkeiten, Schenkungen, bei Verkäufen oder für Modernisierungs- und Umbaumaßnahmen nutzen.
Nur durch umfangreiche Immobilien-Marktwertermittlungen durch Bewertungssachverständige erhalten Sie den Verkehrswert einer Immobilie. Eine Wertermittlung ist nicht mit einer Wertschätzung vergleichbar. Die Schätzung ist im Gegensatz zur Berechnung ungenau. Eine Wertberechnung erfolgt nach festgeschriebenen Standards einheitlich, eine Vergleichbarkeit zwischen verschiedenen Bewertungen ist damit gegeben. Eine Immobilienbewertung erfolgt nach dem Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren oder Vergleichswertverfahren. Eine ordnungsgemäße Immobilienbewertung wird immer mit einem Ortstermin stattfinden müssen. Nur so können die individuellen Merkmale des Gebäudes und des Grundstücks sowie objektspezifischen Besonderheiten berücksichtigt werden.
Grundsätzlich ist eine Immobilienbewertung für jede Art von Immobilien durchführbar. Sei es nun die Eigentumswohnung, das Einfamilienhaus, das Mehrfamilienhaus oder die Doppelhaushälfte, für alle diese Immobilie kann eine Immobilienbewertung durchgeführt werden. Je nach Nutzung, Eigen- oder Fremdnutzung ist ein anderes Bewertungsverfahren angebracht. Durchgeführt werden kann eine Immobilienbewertung allerdings für alle Arten von Immobilien, wenn das passende Verfahren gewählt wird.
Es gibt die Möglichkeit der Online-Immobilienbewertung, der Maklerbewertung oder der Immobilienbewertung durch einen Immobiliensachverständigen. Bei der Online-Immobilienbewertung werden einige Immobiliendaten, wie zum Beispiel das Baujahr, die Wohnfläche und die Adresse mit Grundstücksgröße angegeben. Ein Programm errechnet einen pauschalen Immobilienwert. Dieser theoretische Wert gibt allerdings nicht die Besonderheiten der Immobilie und des Grundstücks wieder und ist daher sehr ungenau. Bei der Maklerbewertung spielen die Verkaufserfahrungen und die Verkaufsinteressen bei der Einschätzung des Immobilienwertes eine große Rolle. Daher ist eine Maklerbewertung im Gegensatz zu einer Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen nicht rechtssicher. Ein Immobiliensachverständiger, der sogenannte Gutachter, ist zu einer neutralen unabhängigen Immobilienbewertung verpflichtet. Ein Sachverständiger versichert, dass er eine Verkehrswertermittlung aus rein objektiven Gesichtspunkten vornimmt und kein subjektives Interesse an dem Ergebnis einer Wertermittlung hat.
Ein Immobiliensachverständiger wird umgangssprachlich auch als Gutachter bezeichnet. Der Begriff Immobiliengutachter ist sehr verbreitet. Bei Gericht spricht man meist von einem Sachverständigen. Dabei unterscheidet man beispielsweise zwischen einem freien, einem zertifizierten oder einem öffentlich bestellten Immobiliensachverständigen.
Ein Immobiliensachverständiger verfügt auf einem bestimmten Wissensgebiet der Immobilienbewertung oder/ und im Bereich der Bauschäden über eine besondere Sachkunde. Dabei unterscheidet man zwischen freien, Personen-zertifizierten, staatlich anerkannten, verbandsanerkannten und öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.
Für einen erfolgreichen Immobilienverkauf ist ein Wertgutachten eines Sachverständigen in jedem Fall empfehlenswert. Mithilfe eines unabhängigen Gutachters schützen Sie sowohl Ihre Käufer als auch sich vor bösen Überraschungen. Die Kosten für ein solches Gutachten sind im Verhältnis zum Nutzen gering. Ein detailliertes Gutachten kann als Grundlage für Verkaufsgespräche dienen und zu einer erfolgreichen Kaufpreisverhandlung führen.
Der Verkehrswert ist der Wert, der im allgemeinen Geschäftsverkehr am ehesten erreicht werden würde. Nach § 194 BauGB definiert sich der Verkehrswert durch den Preis, der im Bewertungszeitpunkt im normalen Geschäftsverkehr nach rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse erreichbar wäre.
Ermittelt wird der Verkehrswert mithilfe der Wertermittlungsverfahren. Maßgebliche Vorschrift ist die Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV).
Wichtige Faktoren bei der Immobilienbewertung
Zu den Bewirtschaftungskosten zählen Kosten, die für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung und zulässige Nutzung entstehen. Bewirtschaftungskosten sind im Gegensatz zu Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten oder Betriebskosten nicht über Umlagen oder sonstige Kostenübernahmen gedeckt.
Unter dem Begriff Rohertrag werden alle erzielbaren Einnahmen aus einem Grundstück und Gebäude wie zum Beispiel Mieten und Pachten verstanden, die bei zulässiger Nutzung und ordnungsgemäßer Bewirtschaftung anfallen. Dazu gehören jedoch keine Umlagen zur Deckung von Betriebskosten. Sind für einzelne Teile des Grundstücks oder für das gesamte Grundstück abweichende Entgelte oder auch keine Entgelte vereinbart, werden auch hier nur die nachhaltig erzielbaren Einnahmen für die Berechnung des Rohertrags zugrunde gelegt.
Eine Schwierigkeit bei der Ermittlung des Rohertrags ergibt sich daraus, dass die Einnahmen, die Berücksichtigung finden dürfen, nachhaltig erzielbar sein müssen. Für den Begriff der Nachhaltigkeit gibt es jedoch unterschiedliche Auslegungsarten und macht einen Nachweis einer „nachhaltigen Einnahmen“ in der Praxis häufig schwierig. Nachhaltig bedeutet im Regelfall, dass die Einnahmen und auch Kosten über einen längeren Zeitraum zu erwarten sind. Steht ein Gebäude zum Bewertungsstichtag leer, ist es daher schwierig, nachhaltig erzielbare Einnahmen zu begründen. Nicht anders verhält es sich, wenn die Mieteinnahmen zum Bewertungsstichtag deutlich zu hoch oder auch deutlich zu gering angesetzt sind. Auch eine Vermietung über kurze Zeiträume spricht nicht für eine nachhaltige erzielbare Einnahme.
Als Hilfsmittel kann beispielsweise ein Mietspiegel nach § 558c Abs. 1 BGB genutzt werden. Hierdurch werden die Tendenzen und Erwartungen der nächsten Jahre eingezogen.
Vereinfacht ausgedrückt: Ein Baumangel kann zu einem Bauschaden führen. Das heißt, Baumängel werden bereits in der Bauphase des Gebäudes durch fehlerhafte Planung oder Ausführung entstehen. Die Bauschäden, verursacht durch den Baumangel, treten erst im Laufe der Jahre auf. Es wird zwischen optischen und funktionellen Schäden unterschieden. Sind die Schäden behebbar, werden diese als Wertminderung in der Immobilienbewertung berücksichtigt. Dabei können die Kosten für die Behebung des Schadens nur grob geschätzt werden. Sind die Schäden größer und schwer schätzbar, empfiehlt es sich zusätzlich ein Bauschadensgutachten anfertigen zu lassen.
Unter Alterswertminderung wird die Wertminderung der Herstellungskosten einer Immobilie im Baujahr zum Stichtag der Bewertung verstanden. Eine gleichmäßige Wertminderung wird hierbei angewendet. Der verbleibende Wert nach Abzug der Wertminderung ist der Restwert einer Immobilie.
Kosten die für die Verwaltung des Grundstücks und Gebäudes notwendigen Arbeitskräfte und Einrichtungen, Kosten für die Aufsicht über das Gebäude und Grundstück sowie die Kosten der Geschäftsführung zählen zu den Verwaltungskosten.
Die Wohnflächenberechnung wird auf Grundlage der Regelungen der Wohnflächenverordnung durchgeführt. Durch diese Regelung sind bundesweit alle Wohnflächenberechnungen nach demselben Schema durchgeführt und somit miteinander vergleichbar. Bei der Berechnung der Wohnfläche werden alle Grundflächen von Räumen voll berücksichtigt, wenn die lichte Höhe über diesen Flächen mindestens 2 Meter beträgt. Grundflächen, die unter einer lichten Höhe von mehr als einem Meter aber unter zwei Metern liegen, werden zur Hälfte berücksichtigt. Andere Grundflächen, zum Beispiel unter einer weniger als einen Meter hohen Schräge, werden nicht berücksichtigt. Die Wohnfläche ist eine wichtige Grundlage für Finanzierungsbewilligungen der Banken, Mietverträge und zur Berechnung des Ertragswertes.
Ein Miteigentumsanteil beschreibt den Anteil eines Wohnungseigentümers in einem Mehrfamilienhaus, den er am gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft hält.
Als Beispiel: Ein Gebäude, welches von mehreren Parteien genutzt wird, hat insgesamt eine Nutzfläche des Sondereigentums von 2.000 Quadratmetern. Auf jeden Quadratmeter Sondereigentum entfallen damit (1.000 / 2.000 = 0,5) 0,5/1.000 Miteigentumsanteile. Die Eigentumswohnung eines Eigentümers hat eine Wohnfläche von 100 Quadratmetern, sein Miteigentumsanteil liegt damit bei 50/1.000 Miteigentumsanteile.
Der Zugewinnausgleich ist ein Begriff aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch. Er beschreibt den Zugewinn an dem Vermögen, dem ein Partner zusteht, wenn der andere Partner stirbt oder sich scheiden lässt. Die Berechnung des Zugewinnausgleichs gestaltet sich wie folgt: Der Gesetzgeber geht davon aus, dass der Zugewinn während einer Ehegemeinschaft von beiden Ehepartner erwirtschaftet wurde. War ein Haus also zum Beginn der Ehe 100.000 Euro wert und ist es, durch Modernisierung oder Wertsteigerungen, zum Zeitpunkt der Scheidung 200.000 Euro wert, beträgt der Zugewinn 100.000 Euro. Derjenige Partner, der das Haus behält, muss damit dem anderen Partner einen Zugewinnausgleich von der Hälfte des gesamten Zugewinnes, also 50.000 Euro zustehen.
Die Grunddienstbarkeit ist eine Dienstbarkeit durch Belastung eines Grundstücks. Die Grunddienstbarkeit erfolgt zulasten des Grundstückseigentümers auf dessen Grundstück die Grunddienstbarkeit liegt, zugunsten eines Grundstückseigentümers eines anderen Grundstückes. Unterschieden wird zwischen Wegerecht, Ausschluss bestimmter Handlungen oder Duldung. Häufigste Anwendung finden Wegerecht, Überfahrtsrechte oder Leistungsrechte. Die Absicherung solcher Grunddienstbarkeiten erfolgt im Grundbuch.
Das Wohnrecht bezeichnet das Recht eines Mieters, eine Wohnung unter Ausschluss des Eigentümers zu nutzen.
Ein Nießbrauchrecht dagegen ist das Recht der Nutzung einer fremden Sache. Unterschieden wird hier zwischen dem Rechtsinhaber des Eigentums und dem Nießbraucher, also demjenigen, der über das Eigentum verfügen kann.
Im Falle einer Erbpacht, gehört das Grundstück, auf dem die Immobilie steht, nicht dem Besitzer der Immobilie. Das Recht des Eigentums und das Recht der Nutzung sind hier dauerhaft getrennt. Der Eigentümer erhält vom Nutzer seines Grundstückes einen Erbpachtzins. Für die Bewertung von Immobilien gilt, dass im Falle eines Erbpachtgrundstücks der Wert des Grundstücks nicht in der Bewertung berücksichtigt werden darf.
Verkauf und Kauf einer Immobilie
Eine Kaufberatung schützt Sie vor zu hohen Kosten beim Erwerb einer Immobilie. Damit Sie kein finanzielles Risiko beim Immobilienkauf eingehen, sollten Sie zusammen mit einem Immobiliensachverständigen die Immobilie besichtigen. Der Sachverständige untersucht die Immobilie auf eventuelle Bauschäden und ermittelt auf der Grundlage der Immobilienbesichtigung den Immobilienwert.
Lassen Sie sich immer durch einen Sachverständigen beim Kauf einer Immobilie beraten. Sie vermeiden damit böse Überraschungen und die Kosten für eine Beratung sind im Vergleich zu den Schäden die auftreten können, sehr gering. Sie gehen so dem Risiko aus dem Weg, die Katze im Sack zu kaufen. Auch wenn Sie ein Auto kaufen, prüfen Sie dieses vorher gründlich, warum sollten Sie beim Kauf einer Immobilie anders vorgehen? Zusätzlich kann der Sachverständige Ihnen den Wert einer Immobilie nennen. Sie vermeiden so das Risiko, zu viel für Ihre Immobilie zu zahlen und über den Tisch gezogen zu werden.
Für einen erfolgreichen Immobilienverkauf sollten Sie sich vom Immobiliensachverständigen über den Verkehrswert Ihrer Immobilie ein Wertgutachten erstellen lassen. Hierfür vereinbaren Sie einen Termin für eine Immobilienbesichtigung. Beim Ortstermin werden alle Besonderheiten Ihrer Immobilie aufgenommen und anschließend der Immobilienwert ermittelt. Mit einem unabhängigen neutralen Wertgutachten verkaufen Sie Ihre Immobilie zum besten Preis.
Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer
Am Besten plant man rechtzeitig die anfallende Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer ein, damit es kein böses Erwachen gibt. Nach der Zusendung des Steuerbescheides und einer gesetzten Frist, kann es bei Nichtzahlung schnell zu einer Kontopfändung mit den entsprechenden Konsequenzen führen. Ein Verkehrswertgutachten vom Sachverständigen hilft dabei, die Höhe der Steuerschuld rechtzeitig zu erkennen und vorzubeugen.
Es lohnt sich in jedem Fall den Steuerbescheid zu prüfen. Das Finanzamt berechnet die Erbschafts- und Schenkungssteuer ohne einen Ortstermin durchzuführen. Dabei werden die individuellen Immobilienmerkmale, eventuell notwendige Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen nicht berücksichtigt. Gegen einen Steuerbescheid vom Finanzamt können Sie innerhalb der vorgegebenen Frist Widerspruch einreichen. Dafür lassen Sie sich von einem qualifizierten Sachverständigen ein Verkehrswertgutachten für Ihre Immobilie erstellen. Dieses Wertgutachten muss bestimmte Kriterien erfüllen, um Finanzamt anerkannt zu werden.
Einige Voraussetzungen für die Anerkennung des Gutachtens vom Finanzamt sind beispielsweise die Qualifikation des Sachverständigen, der das Gutachten erstellt und unterzeichnet hat. Ein durchgeführter Ortstermin mit Angabe des Bewertungsstichtages und des Anlasses ist ebenfalls notwendig. Die Berechnung des Verkehrswertes ist nach § 194 BauGB auszuweisen. Alle individuellen Immobilienbesonderheiten müssen im Wertgutachten aufgeführt und bei der Immobilienwertermittlung berücksichtigt worden sein.
Als Stichtag einer Bewertung bezeichnet man den Tag des Bewertungsanlasses. Dieser Bewertungsstichtag zusammen mit dem Anlass der Bewertung muss in jedem Verkehrswertgutachten aufgeführt werden. Der Bewertungsstichtag ist beispielsweise im Falle einer Erbsache der Todestag des Erblassers, bei einer Schenkung der Tag der Unterzeichnung des Notarvertrages oder im Falle einer Scheidung, der festgelegte Trennungstag. Im Scheidungsfall bei gesetzlicher Gütertrennung werden für den Zugewinnausgleich der Verkehrswert für zwei Stichtage errechnet.
Sonstiges
Alle wichtigen Informationen zu Ihrer Immobilie sollten durch Sie aufbewahrt werden. Jede Information kann im Falle eines Verkaufs oder Vermietung von Nutzen sein. Leider gibt es viele Hauseigentümer, die nur sehr eingeschränkt über die Unterlagen zu Ihrem Haus verfügen. Oft fehlen schon Angaben wie Baujahr, Grundstücksgröße oder Wohnfläche. Das Herausfinden dieser Daten kostet viel Zeit und Nerven und ist daher möglichst zu vermeiden.
Leider sind auch nicht immer alle Daten des Hauses bei den Ämtern archiviert. Während es bei neueren Häusern in der Regel wenig Probleme bereitet, relevante Daten zu erhalten, sind insbesondere für ältere Häuser oft keine Baupläne oder andere Unterlagen vorhanden. Das Baujahr muss in solchen Fällen geschätzt werden und eine Wohnflächenberechnung aufwendig durchgeführt werden.
Lassen Sie unbedingt durch einen Sachverständigen den aktuellen Neubauwert des Gebäudes ermitteln und vermeiden Sie so eine Unterversicherung Ihres Gebäudes. Ebenso vermeiden Sie so, dass Sie zu hohe Versicherungsbeiträge zahlen, da der Wert des Gebäudes niedriger ist als angenommen.
Bei der Ermittlung des Marktwertes einer Immobilie finden das Baugesetzbuch, die Immo Wert V 2010, SW-RL und BRW-RL Anwendung. Bei der Bestimmung des Immobilienwertes verwendet man das Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren oder Ertragswertverfahren. Damit kann für jede Immobilienart eine Marktwertermittlung durchgeführt werden.
Der Hauswert ist die Bezeichnung für den Sachwert einer Immobilie und dem dazugehörigen Immobiliengrundstück.
Eine Immobilienbewertung wird als Nachweis für viele Immobilienangelegenheiten benötigt. Die Hausbewertung dient zur Vorlage bei Versicherungsagenturen um die Höhe der Gebäudeversicherung zu bestimmen; bei Banken, um Finanzierungsmöglichkeiten zu erhalten; bei Fachanwälten, im Falle einer Scheidung oder bei Erbschafts- und Schenkungsangelegenheiten; beim Hausverkauf oder auch beim Hauskauf. Außerdem benötigt man eine Hausbewertung für die Vorlage beim Betreuungsgericht oder beim Finanzamt zur Neuberechnung der Schenkungs- oder Erbschaftssteuer.
