Eine Online-Immobilienbewertung eignet sich ausschließlich dafür, einen ersten Überblick über den Wert einer Immobilie zu bekommen. Eine Maklerbewertung zeigt den Marktpreis auf und gibt Hinweise auf einen möglichen Verkaufspreis. Rechtssicher und unabhängig sind jedoch nur die Bewertungen, die von einem Immobiliengutachter erstellt worden sind.

Online-Bewertung

Online-Immobilienbewertungen sorgen dafür, dass Sie einen allerersten Überblick über den Wert Ihrer Immobilie bekommen. Onlinebewertungen können aber nicht die Besonderheiten Ihrer Immobilie berücksichtigen.

Bewertung durch einen Makler

Alle von Ihnen angegebenen Wertfaktoren nutzen Immobilienmakler für eine Bewertung der Immobilie. Neben der Adresse für Vergleichsobjekte über Onlineportale nutzen Immobilienmakler auch die spezifischen Ausstattungsmerkmale Ihrer Immobilie zur Ermittlung des Immobilienwertes.

Bewertung durch einen Sachverständigen

Für die Ermittlung des Verkehrswertes der Immobilie mithilfe eines Immobiliengutachters bzw. Sachverständigen gibt es drei mögliche Verfahren. Ein Immobiliengutachter wird das für Sie passende Verfahren anwenden – für jedes Bewertungsverfahren gibt es das richtige Anwendungsgebiet.

» Vergleichswertverfahren
» Sachwertverfahren
» Ertragswertverfahren

Online-Bewertung

Online-Immobilienbewertungen sorgen dafür, dass Sie einen allerersten Überblick über den Wert Ihrer Immobilie bekommen. Bitte beachten Sie, dass Onlinebewertungen nicht die Besonderheiten Ihrer Immobilie berücksichtigen können. Hierfür ist ein Ortstermin durch einen Immobiliengutachter notwendig. Als Grundlage für ein Gespräch zum Verkauf mit einem Immobilienmakler oder den Banken bzw. Versicherungen eignen sich Online-Bewertungen. Durch Online-Bewertungen erhalten Sie Verkaufsargumente für Ihre Immobilie und eventuell hilfreiche Hinweise für ein Verkaufsgespräch, die den Verkehrswert steigen lassen. Durch ein standardisiertes Formular können solche Bewertungen jedoch nicht alle Angaben Ihres Hauses berücksichtigen und sind daher nur hinreichend genau.

Daher ersetzen die Online-Immobilienbewertungen in keinem Fall eine qualifizierte Bewertung durch einen Experten. Speziell für einzigartige Immobilien weicht der Verkehrswert zwischen Online-Bewertung und Experten-Bewertung stark ab. Es ist daher höchst empfehlenswert, eine Experten-Bewertung anfertigen zu lassen, wenn ein Immobilienverkauf ansteht.

Zusätzlich bergen Online-Bewertungen das Risiko, dass diese auf Ihren Daten beruhen, die Sie eingegeben haben. Schon kleinste Änderungen können große Auswirkungen auf den Verkaufspreis haben. Die Bewertungen sind daher nur so genau, wie Ihre Daten. Ein Risiko solcher Bewertungen ist, dass durch automatisierte Online-Vergleiche und ggf. überteuerte Angebote in der Umgebung ein verfälschter Wert entsteht.

Außerdem ist es für einen Laien kaum möglich alle wertbeeinflussenden Faktoren seiner Immobilie zu kennen und zu beurteilen – hierfür ist ein Expertenrat unerlässlich.

Bewertung durch einen Makler

Alle von Ihnen angegebenen Wertfaktoren nutzen Immobilienmakler für eine Bewertung der Immobilie. Neben der Adresse für Vergleichsobjekte über Onlineportale nutzen Immobilienmakler auch die spezifischen Ausstattungsmerkmale Ihrer Immobilie zur Ermittlung des Immobilienwertes.Für eine ordnungsgemäße Immobilienbewertung wird Ihnen der Immobilienmakler spezielle Fragen zu Ihrer Immobilie stellen. Hierbei geht es unter anderem darum, ob das Objekt eigen- oder fremdgenutzt ist, weiterhin ist die Anzahl der Zimmer entscheidend sowie die Größe des Hauses und des Grundstückes sowie das Baujahr. Nicht nutzbare Räume, zum Beispiel durch Schimmelbefall, sind von der zur Verfügung stehenden Fläche abzuziehen. Ebenso wertbeeinflussend sind Kellerräume und Parkplätze wie Stellplätze, Garagen und Carports.Selbstverständlich ist auch die Ausstattung und Einrichtung eines Hauses wertbeeinflussend. Entscheidend ist zum Beispiel die Art des Mauerwerks und der Zustand, unterschieden wird von luxuriös bis einfach in diversen Abstufungen und neuwertig bis sanierungsbedürftig. Ein Fertigbau oder ein Massivhaus mit einfachem Putz verfügt über ein einfaches Mauerwerk. Natursteine oder aufwendig bearbeitete Fassaden stellen eine luxuriöse Ausstattung dar.Auch der Standard des Daches wird beurteilt. Unterschieden wird von neuwertig bis sanierungsbedürftig. Auch die Hausdämmung ist wertbeeinflussend. Eine normale Ausstattung entspricht einer Dämmung, die im Baujahr des Hauses der Standard war. Fenster werden genauso von einfach bis luxuriös eingestuft. Luxuriöse Fenster sind bodentiefe Verglasung mit elektrischen Rollläden. Einfachverglasungen deuten auf eine einfache Ausstattung hin.Die Innenausstattung wie Fußbodenbeläge, zum Beispiel hochwertiges Parkett für die luxuriöse Ausstattung oder normaler Teppichboden als einfache Ausstattung und die Sanitäreinrichtungen beeinflussen den Preis.Die Heizungsanlage wird ebenfalls abgefragt. Handelt es sich um Einzelöfen oder eine Zentralheizung oder gar eine Klimaanlage für die luxuriöse Ausführung? Selbstverständlich ist auch die Energieeffizienz solcher Anlagen für den Wert einer Immobilie maßgeblich. Die teuerste Heizungsanlage kann den Wert einer Immobilie senken, wenn diese die Energie sinnlos verbraucht.Energieeffiziente Gebäude locken mit günstigen Betriebskosten, sodass potentielle Käufer für energieeffiziente Gebäude eher mehr Geld ausgeben als für Häuser mit einem schlechtem Verbrauchswert. Photovoltaikanlagen, Swimmingpools, Gartenhäuser oder Saunen beeinflussen den Wert einer Immobilie selbstverständlich auch positiv – wenn der Zustand der Ausstattungen stimmt. Innenliegende Schwimmbäder zählen jedoch als Sanitäreinrichtung.

Auch hochwertige Einbauküchen, schöne Glasdächer als Terrassenüberdachung oder offene Kamine können den Wert der Immobilie positiv beeinflussen. Heruntergekommene Wintergärten und nicht mehr nutzbare Kamine mindern den Wert hingegen eher.

Ausschlaggebend für ein gutes Kaufangebot ist natürlich auch der Grundriss. Eine sehr helle, freundliche Immobilie wird sicherlich einen höheren Wert haben als eine Immobilie mit vielen Durchgangszimmern und Räumen, die aufgrund Größe und Beschaffenheit nicht nutzbar sind, die womöglich kaum Fenster in Süd-Richtung haben.

Auch die Lage und das Umfeld sind neben diesen haustypischen Merkmalen maßgeblich für den Wert der Immobilie. Liegt die Immobilie ruhig und naturnah, evtl. sogar mit unverbaubarem Seeblick oder an einem idyllischen Berghang oder an einer Schnellstraße mit viel Verkehrslärm und Geruchsbelästigungen in der Nähe eines Industriegebiets?

Die örtliche Infrastruktur kann ebenso wertbeeinflussend sein. Wie weit sind Schulen, Kindergärten und Ärzte entfernt? Wie steht es um den öffentlichen Personennahverkehr in unmittelbarer Nähe? Für Eigentumswohnungen gilt, dass Dachgeschosswohnungen in der Regel beliebter und hochpreisiger sind als Kellerwohnungen.

Bewertung durch einen Sachverständigen

Für die Ermittlung des Verkehrswertes der Immobilie mithilfe eines Immobiliengutachters bzw. Sachverständigen gibt es drei mögliche Verfahren, die im Folgenden näheren betrachtet werden.

Das „beste Verfahren“ gibt es jedoch nicht, es müssen die Gegebenheiten und die Art der Immobilie beachtet werden. Ein Immobiliengutachter wird das für Sie passende Verfahren anwenden. Für jedes Bewertungsverfahren gibt es das richtige Anwendungsgebiet.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren eignet sich für die Immobilienwertermittlung von Eigentumswohnungen. Hier ist der Name Programm: Der Wert einer Immobilie wird mittels Vergleichen von anderen Immobilien ermittelt. Es werden also Immobilien gesucht, die im Hinblick auf die Lage, Ausstattung und Eigenschaften vergleichbar mit dem zum Verkauf stehenden Objekt sind.Das Vergleichswertverfahren bietet als Ergebnis jedoch nur eine Spanne eines möglichen Preises. Für ähnliche Objekte verlangt jeder Anbieter unterschiedliche Preise. Umso mehr Vergleichsobjekte gefunden werden, desto kleiner ist die Preisspanne.In Großstädten gibt es, bedingt durch die Vielzahl an Objekten, diverse Vergleichsobjekte, während in ländlich geprägten Gebieten eher weniger Vergleichsobjekte ausfindig gemacht werden können. Durch die geringere Zahl an Vergleichsobjekt fällt die Preisspanne für Immobilien im ländlichen Raum daher oft größer aus als in Großstädten.Ein weiterer Nachteil ist, dass besondere und einzigartige Ausstattungsmerkmale in diesem Verfahren keine Berücksichtigung finden können.

Sachwertverfahren

Für selbstgenutzte Wohnimmobilien, also Ein- und Zweifamilienhäuser, eignet sich das Sachwertverfahren. Herstellungswert bzw. Wiederbeschaffungswert ergeben den Sachwert der Immobilie.Der Sachwert setzt sich aus dem Gebäudewert sowie dem Wert des Grundstückes zusammen. Einfach zu ermitteln ist der Grundstückswert bei einem vorhandenen Bodenrichtwert. Diese Werte werden von kommunalen Gutachterausschüssen festgelegt. Bodenrichtwerte dienen als Durchschnittswerte für den Wert des Bodens in einem räumlich abgegrenzten Bereich.In einigen Bundesländern kann der Bodenrichtwert bereits über eine Online-Datenbank abgerufen werden. In anderen Bundesländern muss der Bodenrichtwert bei dem kommunalen Gutachterausschuss angefragt werden. Solche Auskünfte sind normalerweise kostenfrei.Auf den Grundstückswert addiert wird der Wert der Immobilie. Hierfür werden die Neubau- bzw. Wiederherstellungskosten ermittelt, dazu zählen auch die Baunebenkosten und Minderungen für evtl. Abnutzungen. Die Ermittlung der Baukosten erfolgt auf Grundlage der angegebenen Ausstattungsmerkmale der Immobilie.Nachdem nun eventuelle Abnutzungsabschläge abgerechnet und Standortfaktoren berücksichtigt wurden, steht der Neubauwert fest. Der daraus resultierende Gebäudewert wird mit dem Grundstückswert addiert und bildet den Sachwert.

Ertragswertverfahren

Vor allem für Mehrfamilienhäuser und für alle vermieteten Immobilien eignet sich das Ertragswertverfahren. Zukünftige Erträge durch Mieteinnahmen werden im Ertragswertverfahren neben den Kosten des Gebäudes und des Grundstücks berücksichtigt.

Zunächst haben das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren dieselbe Ausgangslage. Auch beim Ertragswertverfahren wird zunächst der Grundstückswert ermittelt. Wenn der Grundstückswert vorliegt, wird mithilfe eines sehr komplexen Rechenverfahrens der zukünftige, erwartete Mietertrag prognostiziert. Verringert wird dieser Wert um die Verzinsung des Bodenwertes und die jährlichen Bewirtschaftungskosten. Die Verzinsung des Bodenwertes wird mit dem sogenannten Liegenschaftszinssatz berechnet. Der Liegenschaftszinssatz wird vom kommunalen Gutachterausschuss festgelegt und fortlaufend neu berechnet.

Das Ergebnis aus den Größen Mietertrag, Bewirtschaftungskosten und Verzinsung des Bodenwertes ist der Reinertrag. Hinzukommt dann noch die Nutzungsdauer des Gebäudes. Der Gebäudereinertrag wird dann mit dem Grundstückswert zusammengerechnet und ergibt den Ertragswert.

Ein Rechenbeispiel zur Verdeutlichung: In unserem Beispiel hat eine Wohnung eine Restnutzungsdauer von 40 Jahren. 40.000 € jährlich können als Mietertrag generiert werden, 10.000 € betragen die jährlichen Bewirtschaftungskosten. Das Grundstück der Immobilie ist 100.000 € wert. Das Grundstück wird mit einem Liegenschaftszins in Höhe von 4 Prozent verzinst. 26.000 € (40.000 € Mieterträge – 10.000 € Bewirtschaftungskosten – 4.000 € Verzinsung Bodenwert) sind damit der jährliche Mietertrag. 1.114.000 € (26.000 € jährlich, Nutzungsdauer 40 Jahre + 100.000 € Grundstück) ist somit der Ertragswert der Immobilie.