Alterswertminderung

Ein Wertverlust, der zwangsläufig durch Alterung und Gebrauch an einer Immobilie entsteht, sich durch Sanierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen verzögern, aber nie ganz verhindern lässt. Der Verkehrswert ergibt sich aus der Einschätzung der Alterswertminderung und Restnutzungsdauer einer Immobilie. Sie wird nach § 23 Absatz I der ImmoWertV ermittelt. Der Minderungsprozess verläuft linear über die veranschlagte Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes, ausgehend vom Herstellungswert. Baumängel, die schon bei Herstellung auftreten und Bauschäden während der Nutzung zusammen mit überalterter Technik und Investitionsstau setzen den Alterswert verstärkt herab.

Altlast

Durch frühere Nutzung verursachte Kontamination einer Immobilie mit gesundheitsgefährdenden oder umweltschädlichen Stoffen, die als Sondermüll besonders zu behandeln sind und deren Entfernung erhebliche Kosten verursacht. Zumeist durch industrielle Tätigkeiten in gewerblichen Objekten, aber auch durch Abladen von Sondermüll durch Unbefugte auf einem Gelände vorzufinden. Bausubstanz, Boden bis hin zum Grundwasser können von Altlasten verseucht worden sein. Ein unbekannter Befund kann durch kostspielige Spezialuntersuchungen aufgeklärt werden, währenddessen spricht man bis zu deren Ergebnissen von einer Altlastenverdachtsfläche. Bohrungen und Probenentnahme sowie chemische Analysen dieser Proben ergeben eine fachliche Diagnose, die der zuständigen Baubehörde die Handhabe gibt, Sanierungsmaßnahmen anzuordnen, besonders wenn eine Gefahr von der Altlast ausgeht.

Altlastenverzeichnis

Frühere Untersuchungen und Unterlagen aus der örtlichen Industriegeschichte ergeben in ihrer Gesamtheit ein Altlastenverzeichnis, auch Altlastenkataster genannt. Das Verzeichnis wird bei Bezirksregierungen für das von ihnen betreute Gebiet geführt und ständig aktualisiert um neue Altlastenfälle, die hier eingetragen werden. Es können darüber hinaus Verdachtsmomente für Anrainergrundstücke abgeleitet werden, wenn es sich um Aufteilungen ehemals größerer Industrieanlagen oder Militärgelände handelt.

Anliegerbeiträge

Forderungen durch Kommunen an Grundstückseigentümer, die von Erschließung und Straßenbau an ihren Grundstücken Vorteile ziehen. Es kann sich um Neubau oder Verbesserungen, sowohl an der Straße selbst, als auch an der Straßenbeleuchtung handeln. Obwohl vornehmlich direkt an der Straße liegende Grundstücke durch ihre Teilhabe an den Vorteilen der Baumaßnahme kostenpflichtig gemacht werden, sieht die Rechtsprechung auch Voraussetzungen für eine Beitragspflicht der Hinterliegergrundstücke vor. Für Eckgrundstücke gibt es meist Ermäßigungen, um bei Bemessung mehrerer anliegender Straßen, die gleichzeitig gebaut oder erneuert werden, keine Überbelastung entstehen zu lassen. Bei Erschließung mittels Kanalisation, Wasser oder unterirdische Stromkabelverlegung fällt ohnehin nur ein Anliegerbeitrag pro Haus an.

Auflassungsvormerkung

Im Zuge einer schrittweisen Übereignung einer Immobilie gegen Zahlung des vereinbarten Kaufpreises ist es nötig, durch Eintragung einer Auflassungsvormerkung zum entsprechenden Flurstück im Grundbuch durch den Notar den Status Quo zu sichern und zu verhindern, dass bis zur endgültigen Umschreibung des Besitzers eine anderweitige Veräußerung vorgenommen wird. Der Gläubiger hat ab dieser Eintragung bereits einen berechtigten Anspruch auf dieses Grundstück geltend gemacht, woraus sich Verfügungsgewalten ableiten lassen. Grundlage ist BGB § 883 ff.

Ausstattungsstandards

Bestandteil einer Wertermittlung, worin für einen Gebäudetyp ermittelt wird, welche Qualitätsstufe in diversen Ausstattungskategorien vorgefunden wird. Betrachtet werden etwa bei einem Wohnhaus die qualitativen Ausführungen in den Kategorien Fassade, Dachdeckung, Sanitärausstattung, Innenwandverkleidung, Fenster, Bodenbeläge, Heizung, Elektroinstallation, Innentüren. Ausstattungsstandards können auch nach Anforderungen der Wärmedämmung und Energieeinsparung als heute wichtigen Kriterien für die Wertermittlung festgestellt werden.

Bauerwartungsland

Wo eine Gemeinde voraussichtlich einen Bebauungsplan aufstellt für künftige Baugrundstücke, befindet sich Bauerwartungsland. Die vorausgegangene Stufe ist der Flächennutzungsplan. Straßenanlage, Ausbau von Kanalisation und Verlegung von Versorgungsleitungen sind sichere Indizien für eine zukünftige Klassifizierung von Anrainergrundstücken für eine Bebauung. Bauerwartungsland erzeugt einen Anstieg des Grundstückwertes, wird jedoch meist von Investoren und noch nicht von Bauherren gekauft, die eher auf baureife Parzellen zugreifen.

Baugesetzbuch

Die Gesetzesgrundlage für Gemeinden für deren Instrumente der Stadtplanung. Es enthält vier Teile; Allgemeines und Besonderes Städtebaurecht, Sonstige Vorschriften und Überleitungs-/ Schlussvorschriften. Vorläufer bis 1987 war das Bundesbaugesetz ab 1960. Der erste Teil regelt die Bauleitplanung und die Bodenordnung, regelt die Umlegung von Grundstücken, setzt Regeln für die Erschließung und den Naturschutz. Der zweite Teil handelt von Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen und gibt Gemeinden Rechtsmittel dazu. Der dritte Teil gibt die Verfahren zur Ermittlung von Grundstückswerten für Entschädigungen sowie Gutachtergremien vor. Der vierte Teil erleichterte Übergänge vom früheren Bundesbaugesetz und ist darum inzwischen weitgehend obsolet.

Baukindergeld

Eine staatliche Förderungsmaßnahme des Jahres 2018 aus Händen der KfW, um Familien mit Kindern den Erwerb von Immobilien zu erleichtern, zunächst befristet für Verträge und Baugenehmigungen bis Ende 2020. Es bietet einen jährlichen Zuschuss von 1200 Euro für jedes Kind über zehn Jahre Zuschussdauer, für Familien mit weniger als 75000 Euro Jahreseinkommen vor Steuer plus 15000 Euro Aufstockung dieser Grenze mit jedem Kind. Diese Familien dürfen nicht bereits über Wohneigentum verfügen, die Kinder müssen im Haushalt leben und das zu fördernde Projekt darf nicht nur eine Umbaumaßnahme oder eine Sanierung sein. Baukindergeld muss nicht zurückgezahlt werden.

Bauland

Die nächste Stufe für Bauerwartungsland, nach Ausweisung als solches im Bebauungsplan einer Gemeinde. Die Erschließung muss gesichert sein und keine Hindernisse für die künftige Bebauung vorliegen. Vor der Erschließung spricht man von Rohbauland, danach wird das Bauland zum baureifen Land. Beim pflichtigen Bauland kann der Besitzer zum Bebauen gezwungen werden. Fertiges Bauland bedeutet, dass die fertigen Erschließungskosten benannt wurden und dem Besitzer in Rechnung gestellt werden können.

Baulast

Eintragung in das Baulastenverzeichnis bei der Bauaufsichtsbehörde zu einem Grundstück, betreffend Auflagen, Bedingungen, Befristungen und einen Vorbehalt zum Widerruf. Diese betreffen öffentlich-rechtliche Verpflichtungen des Eigentümers zum Grundstück, die sich nicht schon durch Vorschriften ergeben. Mit berechtigtem Interesse kann Einsicht in das Verzeichnis durch Dritte genommen werden.

Baulastenverzeichnis

Die Sammlung aller Baulasten auf Grundstücken im Zuständigkeitsbereich einer Bauaufsichtsbehörde.

Bauvoranfrage

Darüber wird eine Erkundigung vorgenommen, ob ein Bauvorhaben wie geplant auch genehmigt werden würde. Sie erzeugt von Seiten der Baugenehmigungsbehörde einen Bauvorbescheid zu angesprochenen Fragen, ohne dem eigentlichen Bauantrag und dem Bescheid darüber vorzugreifen. Es geht dabei meist um die Klärung einer Zulässigkeit des Bauvorhabens und der Nutzungsart. Die Inhalte des ergehenden Bauvorbescheids haben zeitlich begrenzte Rechtsbindung.

Bebauungsplan

Eine Karte mit textlichem Teil, die ausweist, wie Grundstücke in ihrem Gültigkeitsbereich bebaut werden dürfen und wo davon frei zu haltende Flächen verbleiben. Der Bebauungsplan nach § 9 BauGB ist die Grundlage für angewandtes Baurecht auf der betreffenden Gemeindefläche. Er behandelt nur einen Teil des Gemeindegebietes, nicht wie der vorgeschaltete Flächennutzungsplan das gesamte Gemeindegebiet. Der Bebauungsplan enthält u.a. Vorgaben von überbaubaren Flächen, Bauhöhen und Anzahl Gebäudegeschosse, sowie die örtlichen Verkehrsflächen.

Beleihungswert

Die mit hoher Wahrscheinlichkeit erzielbare Summe, die bei Veräußerung einer Immobilie erzielt werden kann, welche die Obergrenze einer möglichen Finanzierung definiert, üblicherweise 80 % dieses Beleihungswertes. Er darf nicht über dem Verkehrswert der Immobilie liegen ($ 16 PfandBG).

Bewertungsanlass

Eine Bewertung der Immobilien wird aus vielen Gründen vorgenommen: als Grundlage für Kaufentscheidungen, zum Zweck einer Beleihung, für eine Vermögensaufstellung, für die Wertermittlung bei Erbfällen und Schenkungen, bei Ehescheidungen, für steuerliche Zwecke und ein Gutachten zur Zwangsversteigerung, für Versicherungen und für die Eintragung von Lasten und Beschränkungen in Abteilung II des Grundbuchs.

Bewertungsstichtag

Die zeitliche Fixierung einer Wertschätzung und eines Gutachtens. Der Zeitpunkt hat Einfluss auf die Höhe der Bewertung nach Marktlage, Zustand der Immobilie, Umfeld, Rechtssituation usw. Der Bewertungsstichtag wird dokumentiert und ist von Wichtigkeit bei Enteignungen. Eventuelle Entschädigungen hängen von den vorgefundenen Faktoren an diesem Stichtag ab.

Bodenrichtwert

Dieser dient zur Ermittlung des Bodenwertes und der steuerlichen Einschätzung. Er unterrichtet die Öffentlichkeit über die Preislage im regionalen Immobilienmarkt. Eine Bodenrichtwertzonen wird mit einem darin enthaltenen Bodenrichtwert gebildet, somit findet sich je ein durchschnittlicher Werte nach Lage und unter Berücksichtigung des Entwicklungszustandes für eine Zone. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte gibt Auskunft über Bodenrichtwerte, die den Immobilienmarkt transparent machen sollen. Sie werden im Vergleichswertverfahren ermittelt unter Hinzuziehung von Vergleichspreisen von in Art und Nutzung ähnlicher Grundstücke der Region, ausgedrückt in einem Betrag pro Quadratmeter. Die Beschaffenheit des Baugrunds und eventuelle Bodenverunreinigungen spielen eine Rolle.

Bodenrichtwertzonen

Gebiete, die sich nach Art und Nutzungsmaß größtenteils gleichen und für die ein Bodenrichtwert erschaffen wird, der die Marktsituation in jeder Zone abzubilden versucht. Es handelt sich also um einen Durchschnittswert angewandt auf eine geografische Zone. Die Bodenrichtwertzone sollte erkennen lassen, ob es sich um landwirtschaftlich genutzte Flächen, baureifes Land oder fertig bebautes Gebiet handelt – und wie begehrt dieses aufgrund gesammelter Kauferlöse derzeit ist.

Bruttogrundfläche

Für die Berechnung der Normalherstellungskosten wird die Brutto-Grundfläche, abgekürzt BGF, herangezogen. Sie ist die Summe aller Geschossflächen eines Bauwerks. Unterschieden werden bei Grundflächen (1) überdeckte und auf allen Seiten in voller Höhe umschlossene Flächen, (2) überdeckte, aber nicht auf allen Seiten in voller Höhe umschlossene Flächen und (3) nicht überdeckte Flächen. Letztere fließen nicht in die BGF ein, auch keine Balkone, Flächen von Spitzböden und Kriechkellern, Wartungsbereiche und Inspektionsschächte, Flächen unter konstruktiven Hohlräumen, usw.

Einheitswert

Über ein standardisiertes Verfahren wird an einem festgelegten Tag ein Einheitswert für Grundstücke definiert, welcher für Grundsteuer, Gebühren und Grunderwerbssteuer und einige weitere Steuern die Bemessungsgrundlage liefert. Die Vorgabe entstammt § 19 Absatz 1 des Bewertungsgesetzes für inländischen Grundbesitz. Die Einheitswertermittlung dürfte bald neu durchgeführt werden, da die alten Stichtage mit 1935 und 1964 lange zurückliegen und daher stark veraltet sind. Die Frist dafür wurde vom BVG festgelegt auf Ende 2019. Bis dahin wird mit dem Einheitswert und einer Grundsteuermesszahl der Grundsteuermessbetrag gebildet. Für die Gewerbesteuer wird eine Kürzung des Gewerbeertrags um 1,2 % des Einheitswertes des Grundstücks veranschlagt.

Energieausweis

Im Rahmen der Förderung von Wärmedämmung und Energieeinsparung wurde 2010 der Energieausweis für Gebäude eingeführt, um die Qualität eines Hauses in der Wärmedämmung transparent zu machen und damit zu einem überprüfbaren Argument bei Kaufverhandlungen zu machen. Grundlage dafür ist die Energieeinsparverordnung EnEV. Der Energieausweis ist bei Errichtung, Veränderung oder Erweiterung von Gebäuden herzustellen. Er kann von einem möglichen Käufer, Pächter, Mieter verlangt werden, mit Ausnahme kleiner Gebäude von weniger als 50 qm Nutzfläche und Baudenkmälern. Das Fehlen eines Energieausweises kann bei Verkauf oder Vermietung Bußgelder fällig machen, verhängt von der unteren Bauaufsichtsbehörde. Gebäude vor Baujahr 1977 werden nach Energiebedarf, später errichtete Gebäude nach Energieverbrauch beurteilt.

Erbbaurecht

Das Erbbaurecht wird von einem Grundstückeigentümer jemandem eingeräumt, der auf dessen Grundstück ein Gebäude errichten möchte und dieses auch besitzt, während das Grundstück in Händen des Eigentümers verbleibt. Nach Ablauf des Erbbaurechts, so terminiert, fällt das Gebäude in den Besitz des Grundstückseigentümers oder seiner Rechtsnachfolger, wofür der anderen Seite der Zeitwert ersetzt wird. Für die Handhabung des Erbbaurechts wird ein eigenes Erbbaugrundbuch beim Grundbuchamt geführt, aber auch dem Grundbucheintrag des betreffenden Grundstücks eine Eintragung an erster Stelle in Abteilung II hinzugefügt, die von anderen Eingriffen wie etwa Zwangsversteigerung daher nicht berührt werden kann. Ein eingetragenes Erbbaurecht kann selbst wie ein Grundstück veräußert, vererbt und mit Hypotheken belegt werden, wofür möglicherweise die Zustimmung des Grundeigentümers nötig ist. Erbbaurecht ist die einzige Ausnahme vom Grundsatz des § 94 BGB, wonach ein Bauwerk wesentlicher Bestandteil des Grundstücks ist und eine besitzliche Einheit bildet.

Erbschaftssteuer

Eine Steuererhebung, die nach dem Tode eines Grundstückbesitzers und der Vererbung seines Grundbesitzes bei seinen Erben gegebenenfalls fällig wird. Als Erbanfallsteuer wird nicht der Wert der Immobilie an sich taxiert, sondern der Erwerb beim Erwerber unter Berücksichtigung dessen Vermögens. Die Schenkungssteuer wird identisch bei Weiterreichen von Grundbesitz durch Verschenkung unter Lebenden angewandt. Ein vom Erblasser selbst bewohntes Wohnhaus oder bewohnte Wohnung wird steuerfrei vererbt, wenn es/sie mindestens zehn Jahre lang vom Erben zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Sind es Kinder oder Enkel, so darf die Wohnfläche 200 qm nicht übersteigen, um nicht eine Erbschaftssteuer auszulösen. Vererbte Betriebe sind zu 85 % steuerbefreit, wenn sie mindestens fünf Jahre fortgeführt werden. In allen anderen Fällen werden gestaffelte Erbschaftssteuern mit Freibeträgen nach Verwandtschaftsgrad und Höhe des Erbes erhoben.

Erbschein

Ein Dokument, das bei Tod eines Erblassers für einen Erbenden zum Zeitpunkt seiner Ausstellung feststellt, wie hoch dessen Anteil am Erbe ist. Wer nicht erbt, erhält keinen Erbschein. Er wird gebraucht, um auf dem Grundbuchamt Änderungen in den Eigentumsverhältnissen durch Nachweis des Erbrechts zu bewirken. Ein notarielles Testament, falls vorhanden, würde den Erbschein ersetzen. Der Erbschein wird vom Nachlassgericht aufgrund § 2353 BGB auf Antrag ausgestellt.

Erschließungsbeitrag

Wird ein Grundstück an die anliegende Infrastruktur der Gemeinde angeschlossen, so wird der Erschließungsbeitrag als Kommunalabgabe beim Besitzer erhoben. Es geht also um Herstellung einer Anbindung an die Kanalisation, die Wasserversorgung, das Leitungsnetz von Strom und Gas (wo vorhanden), deren Kosten anteilig weitergereicht werden. Mit dieser Erschließung wird aus dem Bauerwartungsland reguläres Bauland. Die Kostenbeteiligung an einer Straßenbaumaßnahme wird dagegen Ausbaubeitrag genannt.

Erschließungskosten

Eine Gemeindesatzung verfügt, wie Erschließungskosten berechnet und wieviel davon als Erschließungsbeitrag eingetrieben werden soll. Die Kostengrundlage kann die Art der baulichen Nutzung, eine Grundstücksfläche oder die Grundstücksbreite an der Erschließungsanlage sein. Der Anteil für Eigentümer darf höchstens 90 % betragen, also mindestens 10 % verbleiben bei der Gemeinde. Erschließungskosten sind damit Teil der Grundstückskosten. Sie werden auf alle erschlossenen Grundstücke verteilt.

Ertragswert

Ein Mietwert oder Nutzungswert von Räumen oder von Flächen, die von einem Eigentümer oder Erbbauberechtigten selbst genutzt werden oder ihm anders als durch einen Miet- oder Pachtvertrag zufallen. Der Ertragswert kommt ausschließlich in Betracht als Beleihungswert von Gewerbeimmobilien oder Mehrfamilienhäusern, die Ertrag erzeugen. Er steht für zukünftige Überschüsse aus Ertrag und Aufwand der Bewirtschaftung.

Ertragswertverfahren

Hiermit wird der Wert von Renditeobjekten ermittelt, indem deren Reinerträge kapitalisiert werden. Es soll darüber (nach ImmoWertV) ein vermietetes oder verpachtetes Grundstück evaluiert werden, ebenso ganze Unternehmen. Das Ertragswertverfahren wird dem Vergleichswertverfahren gegenübergestellt, welches für kleinere Wohnimmobilien (bis Zweifamilienhaus) zur Anwendung kommt. Charakteristisch für das Ertragswertverfahren ist die Trennung von Boden und Gebäude bei der Bewertung, auf Seiten der Gebäudebewertung mit einer angenommenen Restnutzungsdauer. Weiter wird unterschieden nach allgemeinem, vereinfachten und periodischem Ertragswertverfahren.

Flur

Nicht bewaldetes Freiland. Ursprünglich die ganze Landschaft meinend, wird heute nur offenes Gelände als Flur bezeichnet. In Begriffen wie Flurkarte und Flurstück lebt die alte Bedeutung weiter, weil damit auch Waldstücke eingeteilt sein können. Kartentechnisch liegt eine Flur zwischen dem Flurstück (kleiner) und der Gemarkung (größer, Ensemble).

Flurkarte

Der zeichnerische darstellende Teil des Liegenschaftskatasters, weshalb diese Liegenschaftskarte auch Katasterkarte genannt wird. Sie dient dem Grundbuch als amtliche Kartengrundlage zum Nachweis von Lage und Abgrenzungsverlauf von Grundstücken in seinem Bereich, wie sie mit Marken im Gelände ergänzt wird. Die Flurkarte ist inzwischen durch die automatisierte Liegenschaftskarte ALK abgelöst worden. Sie ist nicht identisch mit topografischen Karten und hält auch nicht deren Merkmale bereit.

Flurstück

Eine parzellierte landwirtschaftliche Nutzfläche. Aus Bewirtschaftungsart und Form der Parzelle ergeben sich Flurtypenbezeichnungen: Blockflur, Streifenflur, Streifengewannflur oder Langstreifengewannflur. Bei Umwandlung in andersartige Nutzungsarten kann das Flurstück aufgeteilt werden in sinnvollere Formate als ihre ursprüngliche agrarische Nutzung vorgab, minus der Bereiche, die für Verkehrsflächen nötig werden.

Gemarkung

Eine Fläche, die einen Grundstücksverband aus zusammenhängenden Grundstücken enthält, also etwa die im Bereich einer Gemeinde, wird Gemarkung genannt. Als solche werden darum auch Katasterkarten in kleinere Flurkarten mit Begrenzung auf eine Gemarkung unterteilt. Darum haben Gemarkungen meist die Namen der Gemeinden darin. Wenn es eine Abstufung nach Detailgrad und Größe gibt, folgt auf das Flurstück oft die Flur und darüber die Gemarkung. Eine Gemarkung muss nicht mit Verwaltungsgebietsgrenzen identisch sein.

Gemeinschaftseigentum

Zum Gemeinschaftseigentum wird alles gezählt, was nicht im Sondereigentum eines Teilnehmers dieser Gemeinschaft oder im Eigentum eines Dritten steht. Dazu zählt man alles, was für Bestand und Sicherheit des Gesamtgebäudes, und seine Anlagen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, erforderlich ist. Auch Außenanlagen einer Wohnanlage, sofern nicht parzelliert als Sondereigentum, gehören der Gemeinschaft. Für die Betreuung des Gemeinschaftseigentums wird ein Verwalter oder Hausmeister durch die Gemeinschaft bestellt.

Gewerbeimmobilien

Immobilien, die im Gegensatz zu Wohnimmobilien und Industrieanlagen vorwiegend gewerblichen Zwecken dienen, also Geschäfte mit Gewinnerzielungsabsicht beherbergen. Es kann sich auch um die Arbeitsräume von Selbständigen und Freiberuflern handeln, um unter diese Definition zu fallen. Selbst Behörden und öffentliche Unternehmen fallen unter eine gewerbliche Nutzung zu öffentlichen Zwecken.

Grundbuchauszug

Kopie eines Grundbuchblattes mit Auskunft zu Eigentumsverhältnissen an Grundstücken und eventuell eingetragenen Lasten. Mit Grundstückseigentum verbundene Rechte sind ebenfalls in einem Grundbuchauszug ersichtlich. Der Grundbuchauszug ist nur für Antragssteller mit „berechtigtem Interesse“ erhältlich, was selbst Banken, Gläubigern und direkten Nachbarn zugestanden wird.

Grunddienstbarkeiten

Rechte, die berechtigten Personen aufgrund deren Nachbarschaft auf einem Grundstück eingeräumt werden müssen, aufgrund einer aus der Situation abgeleiteten Notwendigkeit. Solch eine Grunddienstbarkeit, nach § 96 BGB meist Wegerechte und Leitungsverlegung, werden durch Vereinbarung beider Parteien im Grundbuch eingetragen und gelten damit unabhängig vom Besitzer oder Nutznießer weiter für deren Rechtsnachfolger. Besonders Hinterliegergrundstücke sind auf Grunddienstbarkeiten auf dem davorliegenden Grundstück angewiesen.

Grundsteuer

Jährliche Abgabe, gefordert durch Kommunen von Grundbesitzern und Eigentümern von Erbbaurechten. Wird ermittelt über den Grundstückswert, der örtlich unterschiedliche Hebesätze auf einen Einheitswert zur Grundlage hat. Typ Grundsteuer A fällt für Agrarflächen an, Grundsteuer B für bebaute Grundstücke oder Baugrundstücke. Derzeit auf der Basis von 1964 vom BVG für verfassungswidrig erklärt und mit ausstehender Forderung nach Neuregelung bis Ende 2019 versehen.

Grundstücksmarktbericht

Regionale Gutachterausschüsse und dazu der Obere Gutachterausschuss eines jeden Bundeslandes verfassen einmal pro Jahr ihren Grundstücksmarktbericht, der statistisches Material liefert über Preisentwicklungen auf dem Immobilienmarkt im letzten Jahr. Grundlage ist ein Pool registrierter Kaufverträge für Grundstücke aus diesem Zeitraum. Der Bericht kann von jedem Interessierten gegen eine Gebühr bei den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte abgerufen werden und dient der Forschung wie der Markttransparenz.

Grundstücksmerkmale

Dies sind Kriterien im Ertragswertverfahren. Somit beeinflussen diese Merkmale den Marktwert eines Grundstücks, als „besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale“, abgekürzt als „BOG“. Dazu gehören Pacht-/Mieterträge, die von den marktüblich erzielbaren Erträgen erheblich abweichen, Leerstände und die Gruppe der Unterhaltungsrückstände, Baumängel und Bauschäden. Sie werden erst nach dem vorläufigen Ertragswert in einem Ertragswertverfahren angefügt, so weit vorhanden.

Gutachterausschuss

Das Gremium des Gutachterausschusses gibt es in jedem Bundesland und in der Form des Oberen Gutachterausschuss für jedes Bundesland, aber darinnen kann der einzelne Gutachterausschuss bei unterschiedlichen Körperschaften angesiedelt sein – bei Kommunen, bei Katasterämtern oder bei Regionaldirektionen der Landesregierung. Der Ausschuss wird als unabhängiges Kollegium von Immo-Sachverständigen zusammengesetzt und soll für Transparenz auf dem Markt sorgen. Von allen Notaren erhalten sie Kopien von Immobilienkaufverträgen zur Auswertung übersandt. Die Daten daraus werden in der Kaufpreissammlung verwertet. Ihre Aufgaben sind in § 193 BauGB usw. festgehalten. Außer dem Vorsitzenden des Ausschusses, der Behördenvertreter sein soll, sind die Mitglieder ehrenamtlich bestallt. Der Ausschuss ermittelt Bodenrichtwerte und erstellt neben Verkehrswertgutachten auch selbst Gutachten für den Zweck von Entschädigungen bei Enteignung.

Hauswert

Für die Ermittlung des Hauswertes, also des aktuellen Verkehrswertes einer Immobilie, können verschiedene Wertermittlungsverfahren eingesetzt werden, nämlich (1) Vergleichswertverfahren, (2) Sachwertverfahren und (3) das Ertragswertverfahren. § 194 BauGB nennt für den Verkehrswert einer Immobilie den Preis, der zum Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften zu erzielen wäre. Und zwar ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Das Vergleichswertverfahren wird bei gleichartigen Immobilien angewandt, das Sachwertverfahren bei Selbstnutzungsobjekten (Eigenheim, Wohnung), und das Ertragswertverfahren ist die bevorzugte Methode bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien. Grundlage ist in jedem Fall eine Besichtigung durch den Sachverständigen und eine Aufnahme aller relevanten Eigenarten des Objektes, inklusive seiner Mängel. Aber auch die Lage und der Bodenrichtwert sind hier von Interesse und fließen in die Begutachtung ein.

Immobilienspiegel

Hierin werden Mittelwerte regionaler Immobilienkäufe abgebildet, um die Preisentwicklung für Immobilien in einer bestimmten Gemeinde aufzuzeigen. Landesbausparkassen und Immo-Verbände fertigen aus Daten ihres Geschäftsbereiches solche Immobilienspiegel an. Gewerbeimmobilien erlauben dazu einen Überblick über Entwicklungen des Mietpreises für Laden- und Büroflächen. Es gibt dazu überregionale Varianten für Bundesländer oder Ballungsräume. An der Spitze der Pyramide findet man den Immobilienspiegel für ganz Deutschland, gefertigt durch den Arbeitskreis der Gutachterausschüsse und Oberen Gutachterausschüsse (der Bundesländer), alle zwei Jahre neu.

Kaufpreissammlung

Eine Kollektion aller Abschriften von Immobilienkaufverträgen, die ein Gutachterausschuss von beurkundenden Stellen, vornehmlich Notariaten, eingesandt bekommt. Es handelt sich somit um eine Vergleichsmaterial-Datenbank, bestehend aus einer Kaufpreisdatei und der Kaufpreiskarte. Namen und Adressen von Beteiligten der Kaufvorgänge werden nicht in der Kaufpreissammlung verzeichnet. Verwertet wird die Kaufpreissammlung in Grundstücksmarktberichten, weiter gewinnt ein Gutachterausschuss daraus Umrechnungskoeffizienten, Indexreihen, Marktanpassungsfaktor, Liegenschaftszinssätze und mehr.

Kurzgutachten

Auch Wertexpertise genannt. Im Unterschied zum Verkehrswertgutachten stark verkürzt und ohne Auskünfte aus öffentlichen Registern versehen. Darum erscheinen hier keine Auskünfte zu Altlasten, Baulasten und Fragen des Denkmalschutzes. Situationen, die keine Verwendung vor Gericht oder gegenüber dem Finanzamt vorsehen, wenn zudem keine Konfliktsituation vorliegt, können mit einem Kurzgutachten auskommen. Der verringerte Aufwand schlägt sich in einer Kostenersparnis gegenüber dem Verkehrswertgutachten nieder.

Lastenfrei

Grundvoraussetzung für den Verkauf einer Immobilie ist ihre Lastenfreiheit, im Grundbuch dürfen also keine Rechte Dritter eingetragen sein. Der Käufer kann aber im Kaufvertrag diese Verpflichtungen im Kaufvertrag mit übernehmen. Das bedarf jedoch einer Absprechung aller Beteiligter. Der Notar achtet darauf, dass die Immobilie lastenfrei ist, ehe der Kaufpreis gezahlt wird, oder ob lediglich die vereinbarten Belastungen (weiterhin eingetragen) vorhanden sind. Dazu holt er sich gegebenenfalls die Löschungsbewilligungen zu eingetragenen Lasten von Gläubigern ein. Ist gesichert, dass die Darlehen aus dem Kaufpreis bezahlt werden, darf der Notar dann über die Löschungsbewilligung verfügen und die Eigentumsumschreibung auf den Käufer vornehmen.

Liegenschaftszins

Eine Bemessungsgrundlage für die Ermittlung des Verkehrswertes von Immobilien, besonders im Ertragswertverfahren, der vom Gutachterausschuss ermittelt wird. Je niedriger der Liegenschaftszins, desto wertbeständiger gilt das Objekt. Es sind dies Zinssätze, mit denen Immo-Verkehrswerte durchschnittlich und marktüblich verzinst werden, abgeleitet von spezifischen Kaufpreisen, deren Reinerträge, unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer und nach Grundsätzen des Ertragswertverfahrens § 17 – 23 BauGB.

Marktanpassungsfaktor

Auch Sachwertfaktor genannt. Dient der Anpassung eines Grundstückswertes, der nach dem Sachwertverfahren ermittelt wurde, an die Marktlage. Weitere Ausführungen unter dem Begriff „Sachwertfaktor“.

Mietspiegel

Übersicht über die ortsübliche Miete vergleichlicher Mietobjekte, im nicht subventionierten Wohnungsbau. Wird auf freiwilliger Basis erstellt von Städten und beteiligten Interessengruppen, also Mieterverbänden einerseits und Vermieterverbänden anderseits. Mieterhöhungen werden oft begründet mit Werten aus dem Mietspiegel, an denen man sich ausrichtet.

Marktwert

Auch Verkehrswert genannt, nach § 194 BauGB. Wird per Verkehrswertermittlung bestimmt. Der Durchschnitt der zum Stichtag erzielten oder absehbar erzielbaren Preise wird als Verkehrs-/Marktwert angenommen. Nicht berücksichtigt werden Preise, die persönliche Umstände (wie Gefälligkeiten, Verwandtschaftsverhältnisse usw.) und sonstige eine freie Preisfindung verfälschende Besonderheiten zur Ursache haben. Grundlagen dazu liefern die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse. Abgegrenzt und daher nicht identisch sind Beleihungswert, Einheitswert und Versicherungswert.

Mietpreisbremse

Eine vom Bundestag 2015 beschlossene Regelung, die für einer Reduzierung des Mietanstiegs bei Neuvermietungen sorgen soll. Nach dem weiteren (2018) Gesetzentwurf des Bundesjustizministeriums zur Verschärfung der Mietpreisbremse muss ein Vermieter Transparenz bei der Vormiete schaffen und begründen, warum seine Mietforderung zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen soll. Bei Ausbleiben dieser Begründung kann der Mieter eine Rüge aussprechen und das zu viel gezahlte Geld zurückverlangen können. Auch das Raussanieren von Menschen aus ihren Wohnungen soll laut Ministerin Barley bekämpft werden (Umwandlung einer Wohnung in Luxuswohnung, die sie sich dann nicht mehr leisten können).

Miteigentumsanteil

Der Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft (Mehrfamilienhaus mit Eigentumswohnungen etc.), der als Bruchteil einem Sondereigentümer zufällt, wenn ein Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt wird. Abgekürzt als MEA werden diese Bruchstücke als Tausendstel angegeben, bei größeren Objekten auch als Zehntausendstel. Unter einem gerechten Verteilerschlüssel wird ausgegangen, der das Verhältnis der Wohnflächen der Eigentumswohnungen zueinander widerspiegelt. Der aufteilende ursprüngliche Eigentümer ist aber dazu nicht verpflichtet. Für spätere Änderungen der Miteigentumsanteile müsste die Einwilligung sämtlicher Sondereigentümer eingeholt werden.

Nießbrauch

§ 1030 und 1089 BGB kennen das Recht einer Nutzung fremder Sachen, eines Rechts oder eines Vermögens, ohne dass dieses Nutzungsrecht weiterverkauft oder vererbt werden könnte. In der häufigsten Form ist dieses Nießbrauch die lebenslange Zusicherung, in einem Haus oder einer Wohnung wohnen zu dürfen und ein Grundstück zu nutzen. Im Fall von Immobilien ist ein Nießbrauch im Grundbuch durch notarielle Eintragung erforderlich.

Normalherstellungskosten

Gewöhnliche Herstellungskosten dienen der Ermittlung eines Gebäudesachwertes. Entweder sind die Herstellungskosten aus den Projektunterlagen abzuleiten oder, sofern nicht mehr bekannt, aus Baukostentabellen zur Zeitperiode zu gewinnen. Dabei werden für einen Gebäudetypus durchschnittliche Baukosten pro Quadratmeter festgelegt. Derzeit werden die NHK 2010, durch Aktualisierung der Normalherstellungskosten von 1995, verwendet. Daneben sind noch verschiedene Fach-Tabellen im Gebrauch, um historischen Normalherstellungskosten näherzukommen, so die von Ross/Brachmann/Holzner, die von Rößler/Langner/Simon/Kleiber, Thormählen oder Vogels.

Nutzfläche

Die Fläche eines Gebäudes, die nach Abzug von Verkehrsflächen und Funktionsflächen übrig bleibt. Nutzungsflächen werden nach DIN 277 weiter unterteilt in (1) Wohnen, (2) Büroarbeit, (3) Produktion, (4) Lager und Verkaufsräume, (5) Bildung, (6) Heilen und Pflegen, (7) Sonstige Nutzungen. Die NUF wird entsprechend der Zweckbestimmung tatsächlich dafür eingesetzt.

Restnutzungsdauer

Die Restnutzungsdauer ist die zu erwartende Zeit, in der eine Immobilie im gegenwärtigen Zustand noch genutzt werden kann, bevor sie saniert werden müsste, was abermals zu einer Verlängerung der Nutzungsdauer führen würde. Die Restnutzungsdauer ist für Kaufinteressenten einer Immobilie von Interesse, um abschätzen zu können, was sie noch wert ist; auch abhängig davon, was an Investitionen bevorstünde, um die Nutzungsdauer zu verlängern. Gutachten haben Aktualisierungen der Restnutzungsdauer zur Folge, mit möglichen Korrekturen nach oben wie nach unten. Die Restnutzungsdauer spielt eine Rolle beim Ertragswertverfahren und Vergleichswertverfahren.

Sachwert

Der Sachwert ist das Ergebnis eines Sachwertverfahrens, durchgeführt von einem Gutachterausschuss, der dazu Marktanpassungs- oder Sachwertfaktoren anwandte, um den Sachwert an die Marktlage anzupassen. Für ein Wohnhaus für bis zu zwei Familien ermittelt der Gutachterausschuss beispielsweise einen Sachwert aus
(1) Gebäudewert (Bruttogrundfläche x Normalherstellungskosten 2000 x Baupreisindex x Faktor 1,15 für Baunebenkosten x Regionalfaktor minus Alterswertminderung),
(2) Bodenwert (Grundstückswert x Bodenrichtwert),
(3) Wert sonstiger baulicher Anlagen und Außenanlagen (pauschaler Wertansatz).

Sachwertfaktor

Dasselbe wie Marktanpassungsfaktor. Es werden Sachwertfaktoren unterschieden nach Bodenwert, Herstellungswert der Anlagen auf dem Grundstück und Wert sonstiger Anlagen. Sachwertfaktoren werden von Gutachterausschüssen aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen ermittelt und in örtlichen Marktberichten publiziert. Der Faktor ist abhängig von Objektgröße, Lage, Baujahr und ist auf dem Land kleiner als in Städten.

Sachwertverfahren

Im Sachwertverfahren werden Bodenwert, Herstellungswert für die Gebäude und der Wert sonstiger Anlagen getrennt ermittelt und am Ende deren Erträge zusammengeführt. Pro Raum- oder Flächeneinheit wird der Herstellungswert aus der Größe von Gebäuden und den Normalherstellungskosten errechnet. Diese gewöhnlichen Herstellungskosten sind als ‚Normalherstellungskosten 2000‘ vom Bundesministerium für Bauwesen festgesetzte und zuletzt als NHK 2010 aktualisierte fixe Werte, die mit Baupreisindexreihen auf den Stichtag der Wertermittlung umgerechnet und dann noch mit Regionalfaktoren adaptiert werden.

Schenkungssteuer

Die Schenkungssteuer wird nach denselben Regeln bemessen wie die Erbschaftssteuer, mit dem Unterschied, dass der Schenkende dazu nicht verstorben ist. Die Schenkung wird als ‚vorweggenommenes Erben‘ verstanden. Die Freibeträge sind die gleichen wie bei der Erbschaftssteuer, abhängig vom Verwandtschaftsgrad.

Sondereigentumsanteil

In einer Anlage mit Eigentumswohnungen bezeichnet der Sondereigentumsanteil die eigentliche Eigentumswohnung eines Käufers, also den Bereich, der ausschließlich ihm gehört, im Unterschied zu den gemeinschaftlichen Anteilen der Gesamtimmobilie, woran er lediglich einen rechnerischen Bruchteil an Miteigentumsanteil besitzt, wie ihn der ursprüngliche Besitzer und Aufteiler des Hauses für ihn wie für die anderen Mitbesitzer bestimmt hat.

Sonderimmobilien

Auch Spezialimmobilien genannt. Das sind Immobilien, die aus dem Rahmen der üblichen Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien fallen. Unter den Sonderimmobilien finden sich Hotels, Lagerräume, Hallen, Produktionsanlagen, Einkaufszentren, Burgen, Freizeitparks, Seniorenheime, Bahnhöfe, Raststätten. Ihnen ist gemeinsam, dass sie für einen sehr speziellen Zweck errichtet wurden und ihrem Charakter gemäß schlecht für andere Zwecke umfunktioniert werden können, oder wenn, dann mit sehr hohen Kosten. Von Sonderimmobilien einen Marktwert zu ermitteln ist schwieriger als von eher standardisierten Immobilienarten.

Teilungserklärung

Eine Teilungserklärung wird von einem Eigentümer gegenüber dem Grundbuchamt vorgenommen, wenn eine bislang ungeteilte Immobilie in anteilige Sondereigentümer umgewandelt werden soll, neben gemeinschaftlich genutzten Restbereichen, die zu Teileigentum werden. Sondernutzungsrechte wie Stellplätze für PKW oder Durchgangswegerechte werden in der Erklärung auch festgelegt. Die Teilungserklärung ist Voraussetzung für die Anlage eines Wohnungsgrundbuchs für dieses Grundstück. Ein Aufteilungsplan ist Bestandteil der Erklärung und wird von der Bauaufsicht überprüft.

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren wird der Grundstücksmarktwert von Kaufpreisen weitgehend vergleichbarer Grundstücke abgeleitet, die zudem möglichst zeitnah veräußert worden sein sollten. Da dies in den seltensten Fällen gegeben ist, wird mit Zu- oder Abschlägen als Korrekturfaktoren gearbeitet. Diese sollten jeder für sich jedoch nicht mehr als etwa ein Drittel in der Abweichung betragen, weil sonst eine Vergleichbarkeit des Grundstücks nicht mehr vorhanden wäre. Insbesondere Wohnimmobilien bis zur Größe von Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen werden mit dem Vergleichswertverfahren bewertet.

Verkehrswert

Der Verkehrswert ist gleichbedeutend mit dem Marktwert einer Immobilie. So gibt der Verkehrswert den aktuellen Wert derselben an. Dafür wird eine Verkehrswertermittlung angesetzt. Ein Durchschnitt zum Stichtag gewöhnlich erzielter Preise oder sicher möglicher Preise wird der Verkehrswertermittlung zugrundegelegt, durch die Gutachterausschüsse für Grundstückwerte, unter Verwendung von Bodenrichtwerten. Der Verkehrswert liegt immer höher als ein Beleihungswert und ist auch nicht identisch mit Einheitswert und Versicherungswert. Ferner dient der Verkehrswert als Bemessungsgrundlage für Erbschafts- und Schenkungssteuer.

Verkehrswertgutachten

Ein Verkehrswertgutachten wird von einem Bausachverständigen nach Anforderungen von § 194 BauGB gefertigt. Der Gutachter beurteilt Größe und Zustand der Immobilie, die Lage und den Zustand des Grundstücks, sowie Rechte und Belastungen wie aus dem Grundbuch ersichtlich. Er schätzt dazu die Kosten zur Behebung von sichtbaren Schäden und bekannten Mängeln. Amtlich notwendig werden Verkehrswertgutachten bei rechtlichen Konflikten, Erbschaftswertermittlungen, Vermögensaufteilung, Zwangsversteigerung und für Steuer- und Bilanzierungszwecke.

Wegerecht

Um ein Nachbargrundstück über Gehweg oder Fahrweg überqueren zu können, wird dem ansonsten vom Zugang abgeschnittenen Eigentümer oder Nutzer ein Wegerecht auf dem zu überquerenden Grundstück eingeräumt, das auch als Grunddienstbarkeit in dessen Grundbuch eingetragen wird. Dabei wird von herrschendem und dienendem Grundstück gesprochen. Bei Veräußerung bleibt dieses Wegerecht erhalten. Ähnlich verhält es sich mit Leitungen zur Versorgung des zurückliegenden Grundstücks.

Wertermittlungsverfahren

Unter Wertermittlungsverfahren versteht man die zur Auswahl stehenden drei klassischen Verfahren des (1) Vergleichswertverfahrens, des (2) Ertragswertverfahrens und des (3) Sachwertverfahrens.
Das Vergleichswertverfahren orientiert sich an Vergleichspreisen auf dem Grundstücksmarkt, wozu nur abgeschlossene Kaufpreise herangezogen werden. Beim Ertragswertverfahren steht die Verzinsung des investierten Kapitals im Vordergrund, weshalb es bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien und Eigentumswohnungen verwendet wird. Das Sachwertverfahren soll den Sachwert der Immobilie als Ersatzbeschaffungswert mit dem Bodenwert herausfinden, abzüglich von Baumängeln, Wertminderungen und Werterhöhungen. Es wird vor allem bei selbstgenutzten Wohnimmobilien eingesetzt.

Wohnfläche

Alle Grundflächen von Räumen, die dem Wohnzweck dienen. Zubehörräume wie Keller, Dachräume und Wirtschaftsräume gehören hier nicht dazu. Gesamtwohnflächen werden bei der Finanzierungsplanung und Darlehensbewilligung zum Zweck einer Beurteilung der Wirtschaftlichkeit herangezogen.

Wohnlage

Die Beurteilung der Lage und Einbindung eines Gebäudes zu seiner Umgebung ist mit der Wohnlage gemeint. Wohnlageverzeichnisse als Hilfe für die Anlage eines Mietspiegels versuchen die Verteilung von Wohnlagenklassen in einer Stadt abzubilden. Bauweise im Ensemble (dicht oder locker), Gebäudealter, Infrastruktur in der Umgebung und Einkaufsmöglichkeiten, Verkehrsanbindung, Sozialstruktur der Anwohner und das Image des Stadtteils spielen für die Wohnlage eine Rolle, ebenso wie bemerkbare Umweltbelastungen. Die Qualität der Wohnlage pflegt sich im Mietpreisniveau auszudrücken, bzw. in örtlich üblichen Grundstückspreisen.

Wohnrecht

Ein Wohnrecht zeichnet die Befugnis zur Nutzung eines Gebäudes zu Wohnzwecken, unter Ausschluss des eigentlichen Eigentümers, geregelt in § 1093 BGB aus. Wird auch Wohnungsrecht genannt und gehört zu den beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten, ähnlich des Nießbrauchs, bezieht sich aber immer auf Gebäude(teile) für die Wohnnutzung.

Zugewinnausgleich

Bei Beendigung einer Ehe ist ein gegenseitiger Zugewinnausgleich zu berechnen, wenn ein gesetzlicher Güterstand der Zugewinngemeinschaft bestanden hat, also während der Ehedauer das Vermögen gewachsen ist, auf welches beide Seiten Anspruch bei der Aufteilung erheben. Bei Tod eines Lebenspartners wird ein pauschaler Zugewinnausgleich festgelegt. Die Erbquote des noch lebenden Ehegatten wird um ein Viertel angehoben, unabhängig davon, ob wirklich ein Zugewinn entstanden war.