Berechnung der Wohnfläche
Berechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV)
Bei frei finanzierten Wohnungen und oft auch im Rahmen von gerichtlichen Auseinandersetzungen wird – wenn nichts anderes vorgegeben – auf die Variante der Wohnflächenverordnung zugegriffen. Hier gilt die anrechenbare Grundfläche der Wohnräume als Wohnfläche. Da bestimmte Flächen nicht berücksichtigt werden, gibt es in der Regel Abweichungen zwischen der Wohn- und Grundfläche einer Immobilie. Berücksichtigt werden insbesondere folgende Räume:
Ebenfalls mit ihrer gesamten Fläche werden Schwimmbäder und Wintergärten berücksichtigt, wenn sie beheizt sind. Unbeheizt wird lediglich die Hälfte der Grundfläche angerechnet. Abzüge gibt es auch bei Terrassen, Dachgärten oder Balkonen, wobei Werte zwischen 25 % und 50 % üblich sind und auch von der Qualität abhängig sind. Nicht mit in die Berechnung fließen Abstell- und Kellerräume, die sich nicht in der Wohnung befinden sowie Heizungsräume, Garagen und Hausflure von Mehrfamilienhäusern. Ebenso werden Flächen nicht in die Wohnflächenberechnung integriert, wenn die dortige Höhe des Raumes unterhalb eines Meters liegt. Bei einer Höhe zwischen einem und zwei Metern, wird die Fläche nur zur Hälfte berechnet. Schornsteine, Pfeiler, Säulen oder Vormauerungen mit einer Höhe von mindestens 1,5 Meter und einer Fläche von mehr als 0,1 Quadratmetern werden von der gesamten Fläche abgezogen und auch Treppen mit über drei Stufen, Tür- und nicht bis auf den Boden reichende Fensternischen zählen ebenfalls nicht zur Wohnfläche dazu.
Berechnung nach DIN 277
Neben dieser am häufigsten angesprochenen Variante gibt es auch die Berechnung nach DIN 277, bei der es sich um die Norm zu „Grundflächen und Rauminhalten von Bauwerken im Hochbau“ handelt. Gerade für Mieter erweist sich diese Variante als unvorteilhaft, weil das Ergebnis meist aus einer größeren Fläche besteht als es bei der Berechnung laut Wohnflächenverordnung der Fall wäre. Das liegt daran, dass nicht die reinen Wohnflächen, sondern die Nutz-, Verkehrs- und Funktionsflächen berechnet und die Summe von Nutz- und Funktionsfläche dann als Ergebnis verwendet werden. Dabei kommt vor allem deshalb ein größerer Wert zustande, weil sowohl Balkone und Keller als auch sämtliche Schrägen unter dem Dach zu 100 Prozent mit berechnet werden. Vor allem bei Dachgeschosswohnungen macht sich der Unterschied zur anderen Berechnungsmethode sehr deutlich bemerkbar. Gerade diese Unterschiede machen es unverzichtbar, bei einem Vergleich von Häusern oder Wohnungen darauf zu achten, dass die Flächen mit den gleichen Methoden berechnet wurden, um auch wirklich einen Vergleichsmaßstab zu besitzen.
Das Recht des Mieters bei falscher Fläche
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Mieter die Kürzung der Miete verlangen können, wenn die im Mietvertrag angegebene Fläche um mindestens 10 Prozent höher ist als der reale Wert. Was die Höhe einer Kürzung angeht, kann man sagen, dass eine Abweichung von 14 Prozent auch eine Kürzung von 14 Prozent erlaubt. Auch die Rückzahlung von in der Vergangenheit zu viel gezahlter Mieten kann der Mieter in einem solchen Fall verlangen. Vor dem Gang zum Anwalt empfiehlt sich aber immer zuerst das Gespräch mit dem Vermieter und auch die Hilfe vom Mieterschutzverein stellt eine gute Hilfe dar.
Sachverständiger als optimale Hilfe bei der Berechnung
Bei der Berechnung für offizielle Zwecke, wie zum Beispiel im Rahmen von Verhandlungen über die Finanzierung beim Immobilienkauf oder bei Auseinandersetzungen mit dem Vermieter lohnt es sich in der Regel, auf die Kompetenz und Erfahrung eines Spezialisten zuzugreifen. Der entsprechende Sachverständige kennt die Regeln und verschiedenen Methoden und weiß genau, wann welche Fläche wie berücksichtigt werden kann. Für eine solche Wohnflächenberechnung durch den Sachverständigen fallen zwar Kosten an, die sich aber schon deshalb lohnen, weil solche Gutachten vom Gericht anerkannt und als Beweis bzw. Entscheidungsgrundlage zugelassen sind.
