Erbangelegenheiten, Ehescheidungen, Bilanzierung von Firmenvermögen, Versicherung: oft ist eine aktuelle Immobilienbewertung mit Ermittlung des Verkehrswertes notwendig. Ein Immobiliensachverständiger kann die Bausubstanz vom Fundament bis hin zum Dachfirst beurteilen – und ist im Gegensatz zum Makler unabhängig und unparteiisch.Aus sehr vielen verschiedenen Gründen kann es notwendig sein, eine Immobilie fachmännisch bewerten zu lassen. Der wahrscheinlich wichtigste Grund ist der geplante Verkauf des betreffenden Objektes. Dabei ist es natürlich unerlässlich, zu wissen, wie hoch der Verkehrswert eigentlich ist. Nur so lässt es sich erfolgreich verhandeln und einen guten Verkaufspreis erzielen. Hat ein Verkäufer eine vollkommen überzogene Vorstellung davon, was er für sein Objekt verlangen kann, dann wird er als Verhandlungspartner nicht ernst genommen, verlangt er viel zu wenig, wird er finanzielle Verluste erleiden. Aber auch bei Erbangelegenheiten, bei Ehescheidungen und anderen rechtlichen Auseinandersetzungen ist eine aktuelle Immobilienbewertung mit Ermittlung des Verkehrswertes notwendig. Nur wenn der aktuelle Marktwert möglichst genau bekannt ist, lässt sich zum Beispiel bei Scheidungen der Zugewinnausgleich errechnen. Auch bei einer geplanten Beleihung wird der potentielle Geldgeber genau wissen wollen, wie hoch der Immobilienwert ist und sich dabei kaum auf die Aussagen des Gebäudeeigentümers verlassen. Selbst wenn manche Kreditinstitute eigene Wertermittler haben, lohnt sich ein eigener Gutachter für Immobilienbewertung. Ähnlich kann es bei der Versicherung von Häusern und bei der Bilanzierung von Firmenvermögen aussehen. Selbst das Finanzamt arbeitet mit Immobiliengutachten, wenn es darum geht, zum Beispiel bei Erbschaften oder bei Schenkungen die anfallenden Steuern festzusetzen.Aber auch wenn jemand einen Hauskauf plant oder die passende Immobilie bereits gefunden zu haben glaubt, ist ein professioneller Immobiliengutachter von großem Nutzen. Schließlich gibt es viele und oft verdeckte Risiken, die ein Laie nicht erkennt und die ihm die Freude am neu erworbenen Haus ganz gründlich verhageln können. Pfusch am Bau, Mängel bei nachträglich laienhaft vorgenommenen An- und Umbauten, schlechte Dämmung, vielleicht sogar Hinweise auf Schimmelbildung, Schwamm- oder Holzwurmbefall kommen öfter vor, als Hauskäufer glauben. Immobiliengutachter können darüber hinaus aber auch die Kosten genau einschätzen, die bei notwendigen Investitionsmaßnahmen auf die neuen Eigentümer der Immobilie zukommen werden. Sie kennen die regionalen Immobilienmärkte genau und wissen, in welche Richtung sich Grundstücks- und Häuserpreise höchstwahrscheinlich entwickeln werden. Und schließlich können sie auch bei den Kauf- und Verkaufsverhandlungen zur Seite stehen und die Parteien bei den Verhandlungen mit dem Verkäufer, mit den Banken, den Versicherungen und ähnlichem beraten. Die meisten von ihnen sind auch in der Region bestens vernetzt und können so viele hilfreiche Tipps zum Beispiel zum Finden von Fachleuten der einzelnen Gewerke, zur Verbesserung der energetischen Bilanz des Gebäudes oder zu den verschiedenen Möglichkeiten der Förderung von Wohneigentum etc. geben.

Brauchen Hauskäufer und Hausverkäufer immer eine Immobilienbegutachtung durch Sachverständige?

Wenn die potentiellen Geschäftspartner über die notwendigen Kenntnisse verfügen, wenn sie fundierte Preisvorstellungen und das notwendige Verhandlungsgeschick haben, dann brauchen sie keine professionelle Immobilienbewertung.

Warum sollte es aber in jedem Fall eine Gutachterbewertung sein? Reicht nicht auch eine Maklerberatung aus?

Der Makler ist in 99 Prozent aller Fälle kein Bauspezialist. Dagegen kann der Immobiliensachverständige die Bausubstanz vom Fundament bis hin zum Dachfirst beurteilen – und ist im Gegensatz zum Makler unabhängig und unparteiisch.

Und wie sieht es mit der in den letzten Jahren immer stärker beworbenen Form der Online-Immobilienbewertung aus?

Eine Online-Immobilienbewertung kann dem Hausbesitzer eine ganz grobe Vorstellung davon geben, wie viel sein Haus zum aktuellen Zeitpunkt wert ist. Dabei handelt es sich aber um Schätzwerte, weil bei der Bewertung viele, bei einem Verkauf wichtige Kriterien, einfach keine Berücksichtigung finden können.

Wie funktioniert eine solche Online-Bewertung überhaupt?

Zuerst geben die Kunden in einem Fragebogen grundlegende Daten zum zu bewertenden Objekt ein. Danach schätzen sie selbst den Zustand ihrer Immobilie ein – und hier liegt ein großer Schwachpunkt der Online-Bewertung.

Brauchen Hauskäufer und Hausverkäufer immer eine Immobilienbegutachtung durch Sachverständige?

Natürlich kann ein Immobilienkauf oder Verkauf theoretisch durchaus auch ohne eine Immobilienbegutachtung über die Bühne gehen. Das gilt zumindest dann, wenn kein Wertgutachten gesetzlich vorgeschrieben ist und auch keinerlei Rechtsstreitigkeiten bestehen, für die ein Wertgutachten unverzichtbar ist. Wenn die potentiellen Geschäftspartner über die notwendigen Kenntnisse verfügen, wenn sie fundierte Preisvorstellungen und das notwendige Verhandlungsgeschick haben, dann brauchen sie keine professionelle Immobilienbewertung.

Aber das Risiko für einen finanziellen Verlust bei einem Hausverkauf, für einen überteuerten Hauskauf oder einer völlig falschen Einschätzung von entstehenden Folgekosten ist sehr hoch, wenn die am Geschäft beteiligten Partner keine Fachleute sind. In dem Fall ist das Geld, das ein professioneller Immobiliengutachter kostet, gut angelegtes Geld, und steht in keinem Verhältnis zu den eventuellen finanziellen Verlusten, die durch falsche Beurteilung des Geschäftes entstehen können. Schließlich geht es beim Hauskauf bzw. beim Hausverkauf um große Summen und um weittragende Entscheidungen, die auch die finanzielle Zukunft betreffen können.

Aber nicht in jedem Einzelfall ist ein sehr umfangreiches Wertgutachten erforderlich. Manchmal reicht auch das finanziell günstigere und so den Geldbeutel schonende Kurzgutachten aus, um sich auf der sicheren Seite zu wissen. Es ist gerade bei Kreditverhandlungen und ähnlichem sehr vorteilhaft, entsprechende Unterlagen vorlegen zu können. Viele Kreditgeber verlangen sogar eine unabhängige schriftliche Bewertung der Immobilie.

Warum sollte es aber in jedem Fall eine Gutachterbewertung sein? Reicht nicht auch eine Maklerberatung aus?

Diese Frage lässt sich sehr leicht beantworten. Unbestritten ist auch ein guter Immobilienmakler ein Fachmann auf seinem Gebiet. Er kennt sich im Immobiliengeschäft und der aktuellen Situation auf dem Immobilienmarkt gut aus, versteht sich auf Raumgestaltungs- und Ausstattungsmerkmale von Häusern und Wohnungen, bringt Anbieter und Suchende zusammen. Aber er ist eben in 99 Prozent aller Fälle kein Bauspezialist.

Die Bausubstanz eines Gebäudes vom Fundament bis hin zum Dachfirst kann ein Makler in der Regel nicht beurteilen und er weiß auch nicht, welche Erhaltungs- und Renovierungsmaßnahmen an einem Gebäude aufgrund seines Bauzustandes aktuell notwendig oder wirtschaftlich sinnvoll sind und was diese Maßnahmen ungefähr kosten werden.

Und noch etwas kommt dazu: der Makler kann im Gegensatz zum Immobiliensachverständigen nicht unparteiisch sein. Schließlich vertritt er in erster Linie die Interessen der Partei, die ihn beauftragt und hat ihr gegenüber besondere Treuepflichten zu erfüllen. Von einer unabhängigen Beratung beider Geschäftsparteien kann also bei einem Makler nicht ausgegangen werden.

Und wie sieht es mit der in den letzten Jahren immer stärker beworbenen Form der Online-Immobilienbewertung aus?

Auch sie kann unter Umständen durchaus Sinn machen, wenn es darum geht, einem Hausbesitzer eine ganz grobe Vorstellung davon zu geben, wie viel sein Haus zum aktuellen Zeitpunkt wert ist. Das kann für potentielle Verkäufer insofern nützlich sein, dass sie ein Gefühl dafür bekommen, welchen Preis sie für ihre Immobilie am Markt erzielen könnten. Aber jeder Nutzer der verschiedenen Plattformen für Online-Immobilienbewertungen sollte sich darüber im Klaren sein, dass es sich wirklich nur um Schätzwerte handelt, weil bei der Bewertung viele, bei einem Verkauf wichtige Kriterien, einfach keine Berücksichtigung finden können.

Wie funktioniert eine solche Online-Bewertung überhaupt?

Zuerst geben die Kunden in einem Fragebogen grundlegende Daten zum zu bewertenden Objekt ein. Dazu gehören neben dem Standort die Größe und die wichtigsten Ausstattungsmerkmale. Danach schätzen sie selbst den Zustand ihrer Immobilie ein und hier liegt ein großer Schwachpunkt der online Bewertung. Die meisten Eigentümer haben nämlich bei dieser Einschätzung sozusagen die rosarote Brille auf und sehen ihr Haus in besseren Zustand, als es tatsächlich ist. Anschließend wird anhand des Datenbestandes der jeweiligen Online-Anbieter per Knopfdruck die Preisspanne ermittelt, die das Objekt bei einem Verkauf erzielen könnte. Diese Daten vergleichen in erster Linie die Erlöse, die beim Verkauf von Gebäuden in ähnlicher Lage, Größe und Ausstattung in letzter Zeit erzielt worden sind. Außerdem werden die offiziell herausgegebenen Immobilienspiegel in die Bewertung einbezogen. Allerdings unterscheidet sich schon der zugrunde gelegte Datenbestand einzelner Online-Anbieter oft erheblich. Außerdem fließen in der Regel preisrelevante nur auf das Haus bezogene regionale Fakten nicht mit in die Bewertung ein – wie zum Beispiel die Verkehrsanbindung, öffentliche Parkplätze in der nächsten Umgebung, die Entfernung zu Haltestellen und Bahnhöfen, zu Freizeiteinrichtungen, zu Kindergärten, Schulen oder Parks. Wie ist der Schnitt des Grundstückes und der Nachbargrundstücke, gibt es eine schöne Aussicht? Wie laut ist es der Umgebung des Hauses? Gibt es Industrie oder Gewerbe in der Nähe? Das sogenannte „Mikroklima“ kann bei einer Online-Immobilienbewertung keine Berücksichtigung finden, aber es kann sehr wohl beim Preis der Immobilie eine große Rolle spielen.

Ein Gutachter für Immobilien dagegen wird alle diese Fakten mit in die Bewertung einfließen lassen, wenn er den Verkehrswert eines Gebäudes ermittelt. Er allein hat das wirklich umfassende Knowhow sowohl für die bautechnische als auch die finanzielle und gesetzliche Seite und ist darüber hinaus wirklich unabhängig. Sein Honorar basiert in der Regel nicht auf einer Erfolgsbeteiligung und auch nicht darauf, wie hoch der Kaufpreis/Verkaufspreis am Ende ist. Vielmehr sind es der zeitliche Aufwand und die notwendigen Bemühungen, das jeweilige Objekt korrekt einschätzen zu können, die die Honorarhöhe bestimmen.