Hintergrund der Bestimmung eines Miteigentumsanteils

Der Anteil bzw. dessen Berechnung und Vergabe geht auf die Tatsache zurück, dass laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) ein errichtetes Haus immer ein wesentlicher Bestandteil des entsprechenden Grundstücks ist und es laut BGB somit weder ein Eigentum an einem Haus noch an einer einzelnen Wohnung gibt.

Da es aber nun einmal den Fall der Eigentumswohnungen gibt und somit mehrere Menschen, die sich auf einem Grundstück das entsprechende Bauwerk teilen, wird durch das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) der Begriff des Miteigentumsanteils installiert, durch den man dem BGB treu bleibt.

Das Gebäude und das Grundstück bleiben als gemeinschaftliches Eigentum eine eigene und unzertrennbare Einheit, an der jeder Eigentümer ausschließlich den entsprechenden Miteigentumsanteil zugesprochen bekommt.

Die Rolle des Miteigentumsanteils

Abgesehen davon, dass jeder gerne weiß, wie viel er von einer Immobilie besitzt, was natürlich auch immer durch die Quadratmeter zum Ausdruck gebracht wird, ist der Miteigentumsanteil eine wichtige Größe für die Behandlung von Gemeinschaftseigentum. Sie wird dabei vor allem als Berechnungsgrundlage verwendet, wenn es um die Verteilung von Kosten geht, die das Gemeinschaftseigentum betreffen und von allen gemeinsam getragen werden müssen. Auch bei der Festlegung von Stimmrechten in der Eigentümerversammlung werden die Anteile gerne herangezogen, wobei es auch eine gesetzliche Regelung gibt, dass die Versammlung nur beschlussfähig ist, wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile anwesend ist.

Gleichzeitig ist von Gesetzes wegen aber auch erst einmal festgelegt, dass jeder Eigentümer eine Stimme hat, was die in der Gemeinschaftsordnung aber anders geregelt werden kann, wenn dies mehrheitlich beschlossen wird. Vor allem bei den Kosten gibt es in vielen Bereichen abweichende Regelungen, die sich je nach Art der Kosten auch als fairer erweisen. Normalerweise müsste der Eigentümer mit dem höchsten Anteil auch immer den größten Teil der Rechnungen tragen. Beim Verbrauch von Wasser wird aber in den meisten Fällen nach Verbrauch abgerechnet und auch die Kosten für einen Immobilienverwalter werden meistens pro Wohneinheit abgerechnet und nicht nach Größe des Eigentums.

Die Berechnung des Miteigentumsanteils

Die Höhe von einem solchen Anteil wird in aller Regel auf Grundlage der Größe einer entsprechenden Eigentumswohnung berechnet. Diese Berechnung hat allerdings keine gesetzliche Grundlage und ist somit nicht verpflichtend, nur in den meisten Fällen die einfachste Art und Weise, einen Anteil korrekt zu berechnen. Grundsätzlich können die Wohnungseigentümer bzw. die Eigentümergemeinschaft frei darüber entscheiden, welcher Verteilerschlüssel für die Berechnung verwendet werden soll. Die Angabe eines solchen Miteigentumsanteils wird im Normalfall in 1/1.000 angegeben. Hat eine Immobilie zum Beispiel eine gesamte Wohn- und Nutzfläche von 2.000 Quadratmetern, wird dem Eigentümer einer Wohnung mit einer Wohn- und Nutzfläche von 200 Quadratmetern ein Eigentumsanteil von 100/1.000 zugesprochen. Dieser Wert steht immer in der angefertigten und notariell beglaubigten Teilungserklärung. Abänderungen der einmal feststehenden Anteile sind ohne weiteres möglich. In der Realität kommt das aber sehr selten vor, weil dem alle Eigentümer zustimmen müssten.